不動産RWAプロジェクト研究:ブロックチェーンと伝統的資産の融合

リアルワールドアセット(RWA)は、暗号通貨市場では新しい概念ではありません。2018年には、資産トークン化や証券トークン発行(STO)が現在のRWA概念と多くの類似点を持っていました。しかし、規制の枠組みが不十分であり、顕著な潜在的なリターンが欠如していたため、これらの初期の試みは成熟した市場規模に発展することができませんでした。

2022年、アメリカの金利が引き上げられるにつれて、アメリカ国債の利回りは暗号業界のステーブルコインの貸出金利を明らかに上回りました。したがって、アメリカ国債をRWA対象としてトークン化することが、暗号業界にとってますます魅力的になっています。いくつかの成熟したDeFiプロジェクトや伝統的な金融機関がRWAの探索を始めています。

ここ2年、マーケットには少数の不動産RWAプロジェクトが登場しました。これらは不動産投資市場を拡大し、不動産投資商品を多様化し、不動産投資のハードルを下げることを目的としています。本研究では、これらのプロジェクトのケーススタディを行い、不動産RWAの設計の利点と欠点、そしてその潜在的な市場について考察します。これらのプロジェクトは主に北米の不動産を対象としているため、議論される関連政策、規制、市場条件は主に北米の不動産市場に関係するものとなります。

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トークン化された不動産市場の方法

不動産市場は投資機会に満ちた巨大な分野です。2023年3月の研究によると、北米上場不動産市場の価値は1.3兆ドル、世界の上場不動産市場は2.66兆ドルです。

トークン化された不動産市場の核心的な要求は、以下の一つまたは複数の目標を達成することです: より多様で柔軟な不動産投資商品を創出し、より広範な投資者層を引き付け、不動産資産の流動性と価値を高めることです。これらの商品の主要な表現形式は通常、三つあります:

1)断片化された不動産所有権のファイナンス。

2)地域に特化した不動産市場インデックス商品です。

3)不動産トークンを担保にして借り入れを行う。

さらに、不動産のトークン化とブロックチェーン上への移行は、不動産資産の透明性とガバナンスの民主性を高める可能性があります。

不動産投資信託(REIT)と不動産RWAは、細分化された不動産投資機会を提供する上で多くの類似点がありますが、どちらも投資のハードルを効果的に下げ、不動産資産の流動性を高めています。しかしながら、従来のREITは通常、投資家に管理の機会や所有権を提供せず、中央集権的な運営モデルを維持しています。それにもかかわらず、彼らは厳格な規制フレームワーク内で資産の審査、運営、及びその投資構造を行っており、不動産RWAプロジェクトにとって参考になるフレームワークを提供しています。

最近の不動産RWAプロジェクトの運営観察を通じて、私たちはそれらの長所と短所についていくつかの明確な理解を得ました。

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ケーススタディ

本章では、3つの不動産RWAプロジェクトを分析します。各プロジェクトは、不動産市場のトークン化に異なるアプローチを採用しており、それぞれの分野で一定の代表性を持っています。注意すべきは、これらのプロジェクトはまだ初期段階にあり、その製品は長期的かつ広範な市場検証とテストを経ていないということです。

RealT

RealTは2019年に立ち上げられ、最初の不動産RWAプロジェクトの一つであり、ブロックチェーンを通じてアメリカの住宅不動産のトークン化を個人投資家に提供することに特化しています。

RealTは住宅不動産を購入し、アメリカの法律に従って保有する不動産をトークン化します。これらの不動産の管理、維持、賃料収集の責任は、第三者の管理機関に委託されます。費用を差し引いた後、これらの不動産から得られた賃料は、そのトークン保有者に配分されます。RealTはトークン化プロセスを担当しますが、不動産資産を保有する会社とは法的に隔離されています。彼らのウェブサイトによれば、もしその会社が債務不履行に陥った場合、トークン所有者は別の会社を指定して保有不動産の管理を行う権利があります。注目すべきは、この契約はRealTが市場に出す不動産トークンへの投資への参加を強制するものではないということです。ユーザーは不動産トークンを保有することで、毎月その住宅の賃料を受け取ることができ、その金額から約2.5%の維持準備金と通常約10%の管理費が差し引かれます。

モンゴメリーの不動産を例にとると、不動産トークンの総価値は323,020ドルで、1つのトークンの価格は52.10ドル、合計で6,200トークンが発行されました。この不動産は毎月2,600ドルの賃貸収入を生み出します。合計622ドルの運営および管理費用を差し引いた後、毎月の純利益は1,978ドル、年間総額は23,736ドルです。したがって、各トークンは3.83ドルの配分を受け取り、年間利益率は7.35%になります。

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この不動産に関して、RealTは市場に100%のトークンを提供しました。これは、RealTが顧客と共同投資する必要がなく、ほぼリスクのないモデルで運営できることを意味します。管理機関は家賃から8%を取得し、維持費から残りの部分を取得します。投資プラットフォームは、トークン化された不動産の選択、管理機関の選定、管理の監督に対して2%の手数料を請求します。この方法を通じて、RealTチームは大量の管理時間を節約し、適格な不動産を探し、それらを市場にトークン化することに集中できます。

しかし、所有権の分散は投資家間でリスクを分散するのに役立つ一方で、課題も引き起こします。投資家の投資割合が小さすぎると、企業の管理コストが高すぎて持続不可能になります。ある研究では、不動産トークン保有者とRealTとの間の利益相反について説明しています。RealTは所有する不動産を管理するための管理機関を選択します; RealTが不動産に大量の所有権を持つ場合、彼らは管理コストを削減するよう努めます; なぜなら、管理が不十分であれば彼らに大きな悪影響を及ぼすからです。しかし、RealTの持株比率が大きすぎると、まずトークンの流動性が低下し、次に不動産の小株主が監督責任を果たさなくなります。すべてのトークン保有者は、大株主が雇われた管理機関が効率的に職務を遂行しているかどうかを監督することを期待しています。一方で、RealTの持株が極端に小さい場合、RealTは管理機関を適切に選定し、積極的に監督に参加する十分な動機を欠く可能性があり、多くの個人投資家にとって管理機関を効率的に監督することが非常に困難になるでしょう。

RealTマーケットで最新の売り切れた10件の不動産トークンを見て、関連するブロックチェーンブラウザーを使用して各不動産の保有者数を調べます。RealTは不動産を異なる数のトークンに分散させ、各トークンの価格が約50ドルになるようにしています。ほとんどの不動産はデトロイトにあり、約500人のトークン保有者がおり、そのうちの2件の不動産は1,000人以上の保有者がいます。各保有者のトークン数を組み合わせて、RealT投資家の投資範囲を計算します。

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約90%のRealT投資家は500ドル未満を投資し、約9%の投資家は500ドルから2,000ドルを投資し、1%の投資家はその金額を超える投資をしています。これは、RealTがある程度、小口投資家に不動産投資市場を創出し、住宅市場の流動性を高めることに成功していることを示しています。

RealTはその主要な運営ネットワークのウォレットアドレスで取引データを検索したところ、RealTは合計で約600万ドルの家賃を分配しました。プラットフォーム手数料はメンテナンス費用、保険、税金の変動に応じて、家賃の約2.5%-3%の範囲であり、過去2年間のプラットフォーム収入は約150Kから180Kドルに相当します。しかし、RealTは不動産投資に参加することが強制されておらず、参加することを選択した場合、その参加の程度に特定の制限や説明がないため、RealTが家賃収入から得る利益は不明です。

会社の構造の観点から見ると、RealTはデラウェア州にReal Token Inc.を設立し、会社のコアエンティティとしています。このエンティティは不動産資産を所有していません; それはRealTプロジェクトの運営エンティティとしてのみ機能します。さらに、RealTはデラウェア州にReal Token LLCを設立し、不動産会社の系列の親会社としています。Real Token Inc.と同様に、Real Token LLCも不動産資産を所有していません; その主な目的は法律手続きを簡素化し、ユーザーが1つの会社と契約するだけで全ての不動産に投資できるようにすることです。最後に、RealTは各投資不動産に対して相応の系列LLCを設立しました。Real Token LLCの子会社として、各系列LLCは特定の不動産とそれに対応するトークンを持っています。この構造は、1つの不動産の財務または法的問題がRealTにおける他の不動産や親会社の運営に影響を与えないようにすることを目的としています。

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)パークル

Parclは、ユーザーが世界の不動産市場の価格変動を取引できるDeFi投資プラットフォームです。ParclはAMMアーキテクチャを通じて不動産関連の合成資産を市場に提供します。Parclは、特定の地域の不動産インデックスを作成するために、販売履歴に基づくParcl LabsPrice Feedを導入しました。履歴の長さは、物件の取引頻度に応じて変わる可能性があります。インデックスが作成された後、投資家は物件価格の動向に対して投機的なポジションを取る機会があり、その地域の不動産価格に対して強気または弱気のポジションを構築します。

この方法は現実の不動産売買が存在しないため、Parclは実際の不動産運営に関わる法的問題に巻き込まれることを回避しました。これは比較的人気のあるRWAプロジェクトであり、いくつかの著名な企業からの投資を受けており、その独自性から不動産RWAの製品多様化について議論する際にそれを含めることは合理的です。

Parclのテストネットは2022年5月に開始され、現在のTVLは1600万ドルです。しかし、1年以上の運営を経て、Parclはあまり注目されていないようで、日々の取引量は1万ドル未満、日々のアクティブユーザーは50人未満です。

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Parclの製品は使いやすく、迅速にアップグレードされます。Parcl Labsの価格提供者と指数市場の設計は比較的成熟しています。運営面では、ParclチームはParcl Point、Real Estate Royale、その他のユーザー獲得プログラムを積極的に展開しています。これらの利点と多くの著名な投資機関の支援にもかかわらず、Parclは相対的に低い市場の注目度と市場シェアを維持しており、ユーザーベースは小さく、取引量も限られています。これは、暗号通貨市場が不動産指数製品を迎える準備がまだ整っていないことをある程度証明している可能性があります。

) レイノ

いくつかの大手暗号通貨企業も、不動産RWA方向の製品を探求しています。ある企業は、彼らの中央銀行デジタル通貨チームがユーザーが不動産をトークン化し、それに基づいてモーゲージを行うことをサポートしようとしていると発表しました。また、他の企業はパートナーと協力して不動産担保貸付をサポートしています。RealTもトークン化された不動産をローン担保として使用するオプションを提供していますが、このサービスは彼らが発行した不動産トークンに限られています。本質的に、このサービスはトークン貸付製品により似ており、個人の不動産所有者の資本流動性を実質的に向上させるものではありません。

Reinnoは2020年に開始され、2022年に運営を停止したプロジェクトであり、マーケットにあまり痕跡を残していないが、不動産RWAに関連する2つの製品を導入したことは言及する価値がある。

最初の製品はトークン化された不動産に基づくローンサービスです。不動産の所有者が資金調達を必要とするとき、彼らは不動産の書類をReinnoに提出できます。承認を得た後、Reinnoはデラウェア州に特別目的会社を設立します。そして、Reinnoは不動産トークンのためのスマートコントラクトを作成し、所有者はトークンをローンの担保として預け入れ、貸し出しを行うことができます。ローンの限度額はトークンの価値に基づいて決まります。

第二の製品は住宅ローンファイナンスであり、ユーザーが銀行の住宅ローンを使用して不動産を購入した後、彼らは不動産の所有権をトークン化してファイナンスを行うことができます。得られた資金は銀行の住宅ローンの返済に使われ、その後、顧客は固定金利で契約に対してそのローンを返済します。

Reinnoの運営は依然として中央集権的でオフラインのモデルであり、通常、顧客はオフィスにアクセスして不動産書類を提出する必要があります。Reinnoのようなアプローチには明らかなリスクがあります。まず、借り手がデフォルトしてローンの返済を停止することを選択した場合、Reinnoはトークン化サービスプロバイダーであって貸し手ではないため、借り手を訴えるのが難しくなります。Reinnoは実際には担保となる不動産を所有しておらず、ローンは本質的にReinnoで資金を提供することを選択したユーザーによって提供されます。借り手と貸し手の間の直接の欠如のために、