Estudo de projeto RWA imobiliário: a fusão entre Blockchain e ativos tradicionais

Ativos do mundo real ( RWA ) não são um conceito novo no mercado de criptomoedas. Já em 2018, a tokenização de ativos e a emissão de tokens de segurança ( STO ) tinham muitas semelhanças com o conceito de RWA de hoje. No entanto, devido a um quadro regulatório inadequado e à falta de retornos potenciais significativos, essas tentativas iniciais não conseguiram desenvolver uma escala de mercado madura.

Em 2022, com o aumento das taxas de juros nos Estados Unidos, os rendimentos das obrigações do Tesouro dos EUA superaram claramente as taxas de empréstimo das stablecoins da indústria cripto. Assim, a tokenização das obrigações do Tesouro dos EUA como ativos do mundo real (RWA) tornou-se cada vez mais atraente para a indústria cripto. Alguns projetos DeFi maduros e instituições financeiras tradicionais começaram a explorar os RWA.

Nos últimos dois anos, surgiu no mercado uma pequena quantidade de projetos RWA imobiliários. Eles visam expandir o mercado de investimento imobiliário, diversificar os produtos de investimento imobiliário e reduzir as barreiras de entrada para investimentos imobiliários. Este estudo irá realizar uma análise de caso desses projetos, explorando as vantagens e desvantagens do design de RWA imobiliários e seu mercado potencial. Como esses projetos se concentram principalmente no setor imobiliário da América do Norte, as políticas, regulamentações e condições de mercado discutidas irão referir-se principalmente ao mercado imobiliário da América do Norte.

Métodos de tokenização do mercado imobiliário

O mercado imobiliário é um vasto campo cheio de oportunidades de investimento. Uma pesquisa de março de 2023 mostrou que o valor do mercado imobiliário listado na América do Norte atingiu 1,3 trilhões de dólares, enquanto o mercado imobiliário listado globalmente é de 2,66 trilhões de dólares.

A principal demanda do mercado de imóveis tokenizados é alcançar um ou mais dos seguintes objetivos: criar produtos de investimento imobiliário mais diversificados e flexíveis, atrair um público de investidores mais amplo e aumentar a liquidez e o valor dos ativos imobiliários. As principais formas de apresentação desses produtos costumam ser três:

1. Financiamento da propriedade fracionada de imóveis.

2. Produto do índice do mercado imobiliário de uma área específica.

3. token de imobiliária para empréstimos colateralizados.

Além disso, a tokenização de propriedades na blockchain também tem o potencial de aumentar a transparência dos ativos imobiliários e a democracia na governança.

Os fundos de investimento imobiliário ( REIT ) e os ativos imobiliários reais (RWA) têm muitas semelhanças na oferta de oportunidades de investimento imobiliário fragmentadas, ambos efetivamente reduzindo a barreira de entrada para investimento e aumentando a liquidez dos ativos imobiliários. No entanto, os REITs tradicionais geralmente não oferecem aos investidores oportunidades de gestão ou propriedade, mantendo um modelo operacional centralizado. Apesar disso, a sua revisão rigorosa de ativos, operação e estrutura de investimento dentro de um quadro regulatório estrito fornece uma estrutura de referência para projetos de RWA imobiliários.

Através da observação da operação de projetos RWA no setor imobiliário recentemente, adquirimos uma compreensão clara de suas vantagens e desvantagens.

Análise de Caso

Este capítulo selecionou três projetos RWA de imobiliário para análise. Cada projeto adota diferentes métodos para tokenizar o mercado imobiliário e possui uma certa representatividade em suas respectivas áreas. É importante notar que esses projetos ainda estão em estágios iniciais, e seus produtos ainda não passaram por validação e testes de mercado prolongados e amplos.

RealT

RealT foi lançado em 2019, sendo um dos primeiros projetos de RWA imobiliário, focando na tokenização de imóveis residenciais americanos por meio da Blockchain para investimento de varejo.

A RealT compra propriedades residenciais e tokeniza as propriedades que possui de acordo com a legislação dos EUA. A responsabilidade pela gestão, manutenção e coleta de aluguéis dessas propriedades é delegada a uma entidade de gestão terceirizada. Após a dedução de taxas, os aluguéis gerados por essas propriedades são distribuídos entre os detentores de tokens. A RealT é responsável pelo processo de tokenização, mas legalmente está isolada da empresa que detém os ativos imobiliários. Como mencionado em seu site, se a empresa entrar em default, os proprietários dos tokens têm o direito de designar outra empresa para gerenciar a propriedade detida. Vale notar que o acordo não exige que a RealT participe do investimento nos tokens imobiliários que eles colocam no mercado. Os usuários que possuem tokens imobiliários podem receber mensalmente a parte do aluguel da propriedade, com o valor a ser deduzido de aproximadamente 2,5% de reserva de manutenção e cerca de 10% de taxa de gestão.

Tomando como exemplo uma propriedade em Montgomery, o valor total dos tokens imobiliários é de 323,020 dólares, com um preço de 52,10 dólares por token, totalizando 6,200 tokens emitidos. A propriedade gera uma receita de aluguel de 2,600 dólares por mês. Após deduzir um total de 622 dólares em custos operacionais e de gestão, o lucro líquido mensal é de 1,978 dólares, totalizando 23,736 dólares anualmente. Assim, cada token recebe uma distribuição de 3,83 dólares, resultando em uma taxa de lucro anual de 7,35%.

Para este imóvel, a RealT disponibilizou 100% dos tokens no mercado, o que significa que a RealT não precisa co-investir com os clientes e mantém um modelo de operação quase sem riscos. A entidade gestora recebe 8% dos alugueres e o restante das taxas de manutenção, a plataforma de investimento cobra apenas 2% pela tokenização do imóvel, pela seleção da entidade gestora e pela supervisão da gestão. Com esse método, a equipe da RealT pode economizar uma quantidade significativa de tempo de gestão, concentrando-se em encontrar imóveis qualificados e tokenizá-los no mercado.

No entanto, embora a propriedade descentralizada ajude a distribuir o risco entre os investidores, também traz desafios. Quando a participação dos investidores é muito pequena, os custos de gestão da empresa se tornam excessivos e insustentáveis. Um estudo explicou o conflito de interesses entre os detentores de tokens imobiliários e a RealT. A RealT escolhe uma entidade de gestão para gerenciar as propriedades que possui; se a RealT tiver uma grande participação na propriedade, eles se esforçarão para reduzir os custos de gestão; pois a má gestão terá um grande impacto negativo sobre eles. No entanto, se a participação da RealT for muito grande, isso, em primeiro lugar, reduzirá a liquidez dos tokens, e em segundo lugar, os pequenos acionistas da propriedade não cumprirão suas responsabilidades de supervisão. Todos os detentores de tokens esperam que os acionistas majoritários possam supervisionar se a entidade de gestão contratada é eficiente e diligente. Por outro lado, se a participação da RealT for extremamente pequena, a RealT pode carecer de motivação suficiente para selecionar diligentemente a entidade de gestão e participar ativamente da supervisão, tornando muito difícil para muitos investidores individuais supervisionar efetivamente a entidade de gestão.

Ao analisar os dez últimos tokens de propriedade esgotados no mercado da RealT e utilizando um explorador de blockchain relevante para descobrir quantos detentores cada propriedade tem. A RealT divide as propriedades em diferentes quantidades de tokens para garantir que o preço de cada token fique em torno de 50 dólares. A maioria das propriedades está localizada em Detroit, e há aproximadamente 500 detentores de tokens, dos quais dois imóveis têm mais de 1.000 detentores. Combinando a quantidade de tokens de cada detentor, é possível calcular a faixa de investimento dos investidores da RealT.

Cerca de 90% dos investidores da RealT investem menos de 500 dólares, cerca de 9% dos investidores investem entre 500 e 2.000 dólares, e 1% dos investidores investem mais do que esse montante. Isso indica que a RealT conseguiu, até certo ponto, criar um mercado de investimento imobiliário para investidores de retalho e aumentar a liquidez do mercado habitacional.

De acordo com a consulta de dados de transação no endereço da carteira da RealT em sua principal rede operacional, a RealT distribuiu aproximadamente 6 milhões de dólares em aluguéis. As taxas da plataforma variam entre 2,5% e 3% do aluguel, com base nas flutuações das taxas de manutenção, seguro e impostos, o que corresponde a uma receita da plataforma de cerca de 150K a 180K dólares nos últimos dois anos. No entanto, como a RealT não é obrigada a participar do investimento imobiliário e, se optar por participar, não há restrições ou diretrizes específicas sobre seu nível de envolvimento, o lucro obtido pela RealT com a receita de aluguel é desconhecido.

Do ponto de vista da estrutura da empresa, a RealT estabeleceu a Real Token Inc. no estado de Delaware como a entidade central da empresa. Esta entidade não possui nenhum ativo imobiliário; serve apenas como a entidade operacional do projeto RealT. Além disso, a RealT também criou a Real Token LLC em Delaware como a empresa-mãe de uma série de empresas imobiliárias. Assim como a Real Token Inc., a Real Token LLC não possui nenhum ativo imobiliário; seu principal objetivo é simplificar os procedimentos legais, permitindo que os usuários invistam em todos os imóveis apenas assinando um contrato com uma única empresa. Por fim, a RealT estabeleceu uma série de LLC correspondentes para cada imóvel investido. Como subsidiária da Real Token LLC, cada série de LLC possui um imóvel específico e os tokens correspondentes. Esta estrutura visa garantir que problemas financeiros ou legais de um imóvel não afetem outros imóveis sob a RealT ou as operações da empresa-mãe.

Parcl

Parcl é uma plataforma de investimento DeFi que permite aos usuários negociar as variações de preços do mercado imobiliário global. Parcl é usado para tornar os ativos sintéticos relacionados a imóveis acessíveis ao mercado através de uma estrutura AMM. Parcl lançou o Parcl LabsPrice Feed para criar índices imobiliários de áreas específicas com base em seu histórico de vendas. A duração do histórico pode variar de acordo com a frequência de transações de imóveis. Após a criação do índice, os investidores têm a oportunidade de especular sobre as tendências de preços dos imóveis, estabelecendo posições de alta ou baixa nos preços imobiliários da área.

Este método, por não existir uma venda real de propriedades, permite que a Parcl evite se envolver em questões legais relacionadas à operação imobiliária real. É um projeto RWA relativamente popular, que recebeu investimentos de algumas empresas conhecidas, e devido à sua singularidade, é razoável incluí-lo nas discussões sobre a diversificação de produtos RWA imobiliários.

A testnet da Parcl foi lançada em maio de 2022, e atualmente seu TVL é de 16 milhões de dólares. No entanto, após mais de um ano de operação, a Parcl parece não ter atraído muita atenção, com um volume diário de transações inferior a 10.000 dólares e menos de 50 usuários ativos diários.

Os produtos da Parcl são fáceis de usar e atualizam-se rapidamente, os provedores de preços da Parcl Labs e o design do mercado de índices estão relativamente amadurecidos. Em termos de operações, a equipe da Parcl está ativamente lançando o Parcl Point, Real Estate Royale e outros programas de aquisição de usuários. Apesar dessas vantagens e do apoio de várias instituições de investimento conhecidas, a Parcl ainda mantém um nível relativamente baixo de atenção do mercado e participação de mercado, com uma base de usuários pequena e volume de transações limitado. Isso pode, até certo ponto, provar que o mercado de criptomoedas ainda não está pronto para receber produtos de índice imobiliário.

Reinno

Algumas grandes empresas de criptomoeda também estão explorando produtos na direção de RWA imobiliário. Algumas empresas anunciaram que suas equipes de moeda digital do banco central estão tentando apoiar os usuários na tokenização de propriedades e na obtenção de hipotecas com base nisso. Outras empresas estão colaborando com parceiros para apoiar o empréstimo garantido por propriedades. A RealT também oferece a opção de usar imóveis tokenizados como garantia de empréstimos, mas este serviço é limitado aos tokens imobiliários que eles emitem. Essencialmente, esse serviço é mais semelhante a produtos de empréstimo de tokens, e não aumenta substancialmente a liquidez de capital dos proprietários individuais de imóveis.

Reinno é um projeto lançado em 2020 e que parou de operar em 2022. Embora não tenha deixado muitas marcas no mercado, introduziu dois produtos relacionados ao RWA imobiliário que merecem ser mencionados.

O primeiro produto é um serviço de empréstimo baseado em imóveis tokenizados. Quando os proprietários de imóveis necessitam de financiamento, podem submeter os documentos da propriedade à Reinno. Após a aprovação, a Reinno criará uma empresa de propósito específico no Delaware. Em seguida, a Reinno irá criar um contrato inteligente para o token do imóvel, que os proprietários podem depositar como colateral para o empréstimo e realizar operações de empréstimo, com o limite de empréstimo baseado no valor do token.

O segundo produto é o financiamento de hipotecas. Após os usuários comprarem imóveis com hipoteca bancária, eles podem tokenizar a propriedade para obter financiamento. Os fundos obtidos são usados para pagar a hipoteca bancária, e depois o cliente reembolsa o empréstimo ao protocolo a uma taxa de juros fixa.

A operação da Reinno ainda é um modelo centralizado e offline, onde os clientes normalmente precisam visitar o escritório e submeter documentos de propriedade. A abordagem da Reinno apresenta alguns riscos evidentes. Primeiro, se o mutuário optar por incumprir e deixar de reembolsar o empréstimo, a Reinno, como prestadora de serviços tokenizados em vez de credora, terá dificuldade em processar o mutuário. A Reinno na verdade não possui a propriedade hipotecada; o empréstimo é essencialmente fornecido pelos usuários que optam por financiar na Reinno. Devido à falta de um contato direto entre o mutuário e o credor.