Khám Phá Thế Giới Mới Của Tài Sản Thực: Nghiên Cứu Thị Trường Mã Hóa Kỹ Thuật Số Bất Động Sản
Giới thiệu
Khái niệm tài sản thực ( RWA ) không phải là điều mới mẻ trong thị trường tiền điện tử. Ngay từ năm 2018, việc mã hóa kỹ thuật số tài sản và phát hành token chứng khoán ( STO ) đã xuất hiện, có nhiều điểm tương đồng với khái niệm RWA ngày nay. Tuy nhiên, do khung quy định chưa hoàn thiện và lợi ích tiềm năng không rõ ràng, những nỗ lực ban đầu này đã không thể phát triển thành các phân khúc thị trường trưởng thành.
Năm 2022, với việc Mỹ tiếp tục tăng lãi suất, lợi suất trái phiếu chính phủ Mỹ vượt xa lãi suất cho vay stablecoin trong thị trường tiền điện tử. Do đó, việc mã hóa kỹ thuật số trái phiếu chính phủ Mỹ thành RWA trở nên hấp dẫn hơn đối với ngành công nghiệp tiền điện tử. Kết quả là, các dự án DeFi nổi tiếng như MakerDAO, Compound và Aave, cùng với một số tổ chức tài chính truyền thống và chính phủ, đã bắt đầu khám phá RWA.
Trong hai năm qua, đã xuất hiện nhiều dự án RWA bất động sản trên thị trường. Chúng nhằm mở rộng thị trường đầu tư bất động sản từ nhiều phía, làm phong phú thêm sản phẩm đầu tư bất động sản và giảm bớt rào cản gia nhập cho các nhà đầu tư bất động sản. Nghiên cứu này thực hiện phân tích trường hợp cho những dự án này, khám phá những ưu điểm và nhược điểm trong thiết kế RWA bất động sản và thị trường tiềm năng của nó. Vì những dự án này chủ yếu nhắm vào tài sản và nhà đầu tư bất động sản Bắc Mỹ, các chính sách, quy định và điều kiện thị trường liên quan cũng sẽ chủ yếu tập trung vào thị trường bất động sản Bắc Mỹ.
Phương pháp mã hóa kỹ thuật số thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là một lĩnh vực rộng lớn đầy cơ hội đầu tư. Dữ liệu tháng 3 năm 2023 cho thấy, giá trị thị trường bất động sản niêm yết ở Bắc Mỹ lên tới 1.3 nghìn tỷ USD, trong khi giá trị thị trường bất động sản niêm yết toàn cầu là 2.66 nghìn tỷ USD.
Mục tiêu cốt lõi của mã hóa kỹ thuật số thị trường bất động sản là đạt được một hoặc nhiều mục tiêu sau: tạo ra các sản phẩm đầu tư bất động sản đa dạng và linh hoạt hơn, thu hút một nhóm nhà đầu tư rộng rãi hơn, và nâng cao tính thanh khoản và giá trị của tài sản bất động sản. Các sản phẩm này chủ yếu thể hiện dưới ba hình thức:
được sử dụng để phân mảnh quyền sở hữu bất động sản cho mục đích huy động vốn.
sản phẩm chỉ số thị trường bất động sản khu vực cụ thể.
là bất động sản mã hóa kỹ thuật số làm tài sản thế chấp.
Ngoài ra, mã hóa kỹ thuật số và tích hợp blockchain đã tăng cường tính minh bạch và quản trị dân chủ của tài sản bất động sản.
Quỹ đầu tư bất động sản ( REIT ) là công ty sở hữu, quản lý hoặc cung cấp tài chính cho bất động sản tạo ra doanh thu. REIT cung cấp cơ hội đầu tư cho các nhà đầu tư bình thường, cho phép họ nhận thu nhập dựa trên cổ tức và tổng lợi nhuận, đồng thời giúp phát triển thị trường bất động sản khu vực. REIT và tài sản thực RWA có sự tương đồng trong việc cung cấp cơ hội đầu tư tài sản phân mảnh, hiệu quả giảm bớt rào cản đầu tư và tăng tính thanh khoản của tài sản bất động sản. Tuy nhiên, REIT truyền thống thường không cung cấp cơ hội quản lý hoặc quyền sở hữu cho các nhà đầu tư, duy trì mô hình vận hành tập trung. Mặc dù vậy, chúng thực hiện việc xem xét chặt chẽ đối với tài sản và thiết kế cấu trúc đầu tư trong khuôn khổ quy định nghiêm ngặt, cung cấp một bản thiết kế vững chắc cho các dự án RWA bất động sản.
Trong hai năm qua, thông qua việc vận hành các dự án RWA bất động sản, chúng tôi đã có cái nhìn rõ ràng hơn về những ưu và nhược điểm của nó.
Thông thường, các dự án RWA bất động sản có những đặc điểm nêu trên. Sau khi nghiên cứu sâu về các trường hợp cụ thể, tôi nhận thấy rằng do sự khác biệt trong quản lý và phương pháp sản phẩm, mỗi dự án gặp phải những tình huống khác nhau trong quá trình hoạt động thực tế.
Nghiên cứu điển hình
Chương này chọn ba dự án RWA bất động sản để phân tích. Mỗi dự án áp dụng các phương pháp khác nhau để mã hóa kỹ thuật số thị trường bất động sản, và đều rất phổ biến trong lĩnh vực của mình. Cần lưu ý rằng, đây vẫn là những dự án giai đoạn đầu, sản phẩm của chúng chưa được kiểm định và thử nghiệm trên thị trường lâu dài và rộng rãi.
RealT
RealT được ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản đầu tiên trên thị trường, tập trung vào việc cung cấp đầu tư bất động sản nhà ở Mỹ chủ yếu trên Gnosis thông qua chuỗi khối Ethereum và Gnosis (.
RealT mua lại bất động sản nhà ở và mã hóa kỹ thuật số các thực thể sở hữu bất động sản theo quy định của Hoa Kỳ. Trách nhiệm quản lý, bảo trì và thu tiền thuê của những bất động sản này được ủy thác cho các cơ quan quản lý bên thứ ba. Sau khi trừ chi phí, tiền thuê phát sinh từ bất động sản cụ thể sẽ được phân phối cho các chủ sở hữu Token. Mặc dù RealT chịu trách nhiệm về quá trình mã hóa kỹ thuật số, nhưng họ về mặt pháp lý tách biệt với công ty nắm giữ tài sản bất động sản. Theo mô tả trên trang web của họ, nếu công ty vi phạm hợp đồng, chủ sở hữu Token có quyền chỉ định một công ty khác quản lý công ty nắm giữ bất động sản. Cần lưu ý rằng họ không yêu cầu bắt buộc phải cùng đầu tư vào bất động sản mà họ đưa ra thị trường. Các chủ sở hữu Token của bất động sản có thể nhận được một phần thu nhập tiền thuê bất động sản hàng tháng, không bao gồm khoảng 2.5% dự trữ bảo trì và phí quản lý, thường là khoảng 10% giá trị.
Lấy một bất động sản ở Montgomery làm ví dụ, tổng giá trị mã hóa kỹ thuật số bất động sản là 323,020 đô la, giá mỗi mã hóa kỹ thuật số là 52.10 đô la, tổng cộng phát hành 6,200 mã hóa kỹ thuật số. Tài sản này tạo ra doanh thu cho thuê 2,600 đô la mỗi tháng. Sau khi trừ đi chi phí vận hành và quản lý tổng cộng 622 đô la, lợi nhuận ròng hàng tháng là 1,978 đô la, doanh thu hàng năm là 23,736 đô la. Do đó, mỗi mã hóa kỹ thuật số nhận được 3.83 đô la phân phối, tỷ suất lợi nhuận hàng năm là 7.35%.
Đối với bất động sản này, RealT cung cấp 100% Token, điều này có nghĩa là RealT không cần phải cùng đầu tư với khách hàng và duy trì mô hình hoạt động gần như không rủi ro. Cơ quan quản lý thu 8% tiền thuê, cùng với phần còn lại của phí bảo trì, nền tảng đầu tư chỉ thu 2% cho việc mã hóa kỹ thuật số tài sản, chọn cơ quan quản lý và giám sát quản lý. Thông qua phương pháp này, đội ngũ RealT có thể tiết kiệm rất nhiều thời gian trong quản lý, tập trung vào việc tìm kiếm bất động sản đủ tiêu chuẩn và đưa chúng vào thị trường mã hóa.
Tuy nhiên, mặc dù việc phân mảnh quyền sở hữu thúc đẩy việc chia sẻ rủi ro giữa các nhà đầu tư, nhưng cũng mang lại những thách thức. Vấn đề sẽ xuất hiện khi lợi ích kinh tế của các nhà đầu tư quá nhỏ để chi phí quản lý công ty trở nên không khả thi. Báo cáo giải thích về xung đột lợi ích giữa các chủ sở hữu token bất động sản và RealT. RealT chọn các tổ chức quản lý để quản lý bất động sản mà họ sở hữu; nếu RealT sở hữu một lượng lớn bất động sản, có thể giảm chi phí đại diện; do đó, hiệu quả quản lý kém sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến họ. Tuy nhiên, nếu cổ phần của RealT quá lớn, có thể ảnh hưởng tiêu cực đến tính thanh khoản của token, và các cổ đông nhỏ cũng có thể trở thành những người hưởng lợi mà không đóng góp. Những chủ sở hữu này có thể kỳ vọng rằng các cổ đông lớn có thể giám sát tổ chức quản lý mà họ thuê liệu có khả thi về mặt tài chính hay không. Mặt khác, nếu cổ phần của RealT quá nhỏ, RealT có thể thiếu động lực để lựa chọn tổ chức quản lý đầy đủ hoặc tham gia vào quá trình giám sát, trong khi nhiều nhà đầu tư cũng khó khăn trong việc giám sát hiệu quả tổ chức quản lý.
Tôi đã kiểm tra mười Token đã bán hết gần đây trên thị trường RealT và sử dụng trình duyệt blockchain liên quan để tìm ra số lượng chủ sở hữu của mỗi bất động sản.
![Gạch và Khối: Nghiên cứu về Bất động sản trong Thị trường RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-dab211e0a60d06e6971df918fdfd7e26.webp(
Như biểu đồ cho thấy, RealT chia bất động sản thành các số lượng Token khác nhau, khiến giá mỗi Token khoảng 50 đô la. Phần lớn bất động sản nằm ở Detroit, có khoảng 500 người nắm giữ Token, trong đó có hai bất động sản có hơn 1.000 người nắm giữ. Bây giờ, kết hợp điều này với số lượng Token của mỗi người nắm giữ, có thể hiểu được phạm vi đầu tư của các nhà đầu tư RealT.
![Gạch và Khối: Nghiên cứu về Bất động sản trong Thị trường RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-c1c5e1d087322a31c0503638bef22e30.webp(
Khoảng 90% nhà đầu tư RealT đầu tư dưới 500 đô la, khoảng 9% đầu tư từ 500 đến 2.000 đô la, 1% đầu tư vượt quá số này. Điều này cho thấy RealT đã thành công ở một mức độ nào đó trong việc tạo ra thị trường đầu tư bất động sản cho các nhà đầu tư nhỏ và tăng tính thanh khoản cho thị trường nhà ở.
Theo dữ liệu giao dịch từ ví RealT, RealT đã trả tổng cộng khoảng 6 triệu đô la tiền thuê. Phí nền tảng dao động theo chi phí bảo trì, bảo hiểm và thuế, khoảng 2,5%-3% tiền thuê, tương đương với doanh thu nền tảng khoảng 150.000 đến 180.000 đô la trong hai năm qua. Tuy nhiên, do RealT không bắt buộc tham gia đầu tư bất động sản, và nếu chọn đầu tư, mức độ tham gia của họ không có giới hạn hay nguyên tắc hướng dẫn rõ ràng, do đó doanh thu mà RealT thu được từ thu nhập tiền thuê vẫn chưa được công bố.
Từ góc độ cấu trúc công ty, RealT đã thành lập Real Token Inc. tại Delaware như một thực thể trung ương của công ty. Thực thể này không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào; nó chỉ hoạt động như một thực thể điều hành của dự án RealT. Ngoài ra, RealT đã thành lập Real Token LLC tại Delaware như một công ty mẹ cho một loạt các công ty bất động sản. Cũng giống như Real Token Inc., Real Token LLC không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào; mục đích chính của nó là đơn giản hóa quy trình pháp lý, cho phép người dùng tham gia đầu tư vào tất cả các bất động sản chỉ bằng cách ký hợp đồng với một công ty. Cuối cùng, RealT thiết lập một Series LLC tương ứng cho mỗi bất động sản đầu tư. Là công ty con của Real Token LLC, mỗi Series LLC sở hữu bất động sản cụ thể và các token tương ứng. Cấu trúc này nhằm đảm bảo rằng các vấn đề tài chính hoặc pháp lý của một bất động sản sẽ không ảnh hưởng đến các bất động sản khác hoặc hoạt động của công ty mẹ dưới RealT.
![Gạch và Khối: Một Nghiên Cứu về Bất Động Sản trong Thị Trường RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-98de8e550c8f155cd34513c6f18133cf.webp(
) Parcl
Giao thức Parcl là một nền tảng đầu tư DeFi, cho phép người dùng giao dịch sự biến động giá của thị trường bất động sản toàn cầu. Parcl được sử dụng để có được sự tiếp xúc vĩnh viễn đối với tài sản tổng hợp thông qua kiến trúc AMM. Parcl giới thiệu nguồn cấp giá Parcl Labs, tạo ra chỉ số cho bất động sản ở các khu vực cụ thể dựa trên lịch sử bán hàng. Thời gian lịch sử bán hàng có thể thay đổi tùy theo tần suất giao dịch bất động sản. Sau khi tạo chỉ số, các nhà đầu tư có cơ hội đầu cơ vào giá trị bất động sản, có thể mua hoặc bán khống giá bất động sản.
Phương pháp này giúp Parcl tránh được các vấn đề pháp lý, vì hoạt động của nền tảng không liên quan đến bất động sản thực. Một số người có thể nghi ngờ liệu nó có thực sự là một dự án RWA bất động sản hay không, vì nó không đáp ứng các tiêu chuẩn nêu trên. Tuy nhiên, đây là một dự án RWA tương đối phổ biến, nhận được sự đầu tư từ nhiều tổ chức nổi tiếng trong ngành. Việc thảo luận về khả năng đa dạng hóa của RWA bất động sản là hợp lý.
Mạng thử nghiệm của Parcl được ra mắt vào tháng 5 năm 2022 trên Solana, hiện tại TVL là 16 triệu USD. Sau hơn một năm hoạt động, Parcl dường như không thu hút được nhiều sự chú ý, khối lượng giao dịch hàng ngày chưa đến 10.000 USD, số người dùng hoạt động hàng ngày chưa đến 50.
![Gạch và Khối: Một Nghiên Cứu về Bất Động Sản trong Thị Trường RWA]###https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-51f60a9aeef26de0b7ff4137c0ddf278.webp(
Sản phẩm của Parcl được đơn giản hóa và phát triển nhanh chóng. Parcl Labs cung cấp giá cả và thị trường chỉ số được thiết kế tốt, dễ sử dụng.
Về mặt vận hành, đội ngũ Parcl tích cực triển khai các kế hoạch thu hút người dùng như Parcl Point, Real Estate Royale. Mặc dù có những lợi thế này và sự hỗ trợ từ nhiều tổ chức đầu tư nổi tiếng, Parcl vẫn giữ một phong thái tương đối khiêm tốn trên thị trường, với số lượng người dùng nhỏ và khối lượng giao dịch hạn chế. Có lẽ thị trường vẫn chưa sẵn sàng để chấp nhận các sản phẩm chỉ số bất động sản.
) Reinno
Các công ty tiền điện tử lớn như Ripple và MakerDAO cũng đang khám phá khả năng cho phép người dùng mã hóa kỹ thuật số bất động sản làm tài sản thế chấp cho các khoản vay. Ripple đã thông báo vào tháng 7 rằng đội ngũ tiền tệ kỹ thuật số của họ đang nỗ lực theo hướng này. MakerDAO đã tích hợp với RobinLand để hỗ trợ các khoản vay thế chấp bất động sản. RealT cung cấp tùy chọn sử dụng bất động sản mã hóa kỹ thuật số làm tài sản thế chấp cho các khoản vay, nhưng dịch vụ này chỉ giới hạn cho các mã thông báo mà họ phát hành. Về bản chất, dịch vụ này giống như một sản phẩm cho vay mã hóa, và không làm tăng đáng kể tính thanh khoản của chủ sở hữu bất động sản.
Reinno là một dự án bị bỏ hoang được ra mắt vào năm 2020 và ngừng hoạt động vào năm 2022. Mặc dù nó không để lại nhiều dấu ấn trên thị trường, nhưng nó đã giới thiệu hai sản phẩm đáng chú ý liên quan đến bất động sản RWA.
Sản phẩm đầu tiên là dịch vụ cho vay dựa trên mã hóa kỹ thuật số bất động sản. Khi chủ sở hữu tài sản cần tài chính, họ có thể gửi tài liệu bất động sản cho Reinno. Sau khi được chấp thuận, Reinno sẽ tạo một công ty mục đích đặc biệt ###SPV( cho giao dịch tại Delaware. Sau đó, Reinno sẽ tạo hợp đồng thông minh cho mã hóa kỹ thuật số bất động sản, chủ sở hữu có thể sử dụng mã hóa kỹ thuật số làm tài sản thế chấp cho khoản vay. Giới hạn vay sẽ dựa trên giá trị mã hóa kỹ thuật số.
Sản phẩm thứ hai là tài trợ bằng thế chấp, người dùng có thể mã hóa kỹ thuật số quyền sở hữu bất động sản sau khi mua bất động sản và nhận được khoản vay thế chấp. Số tiền thu được có thể được sử dụng để trả nợ ngân hàng vay thế chấp, khách hàng sau đó sẽ trả nợ với lãi suất cố định.
Hoạt động của Reinno vẫn là tập trung và ở chế độ ngoại tuyến, khách hàng cần truy cập văn phòng và nộp tài liệu bất động sản. Việc áp dụng phương pháp như Reinno có một số rủi ro rõ ràng. Đầu tiên, nếu người vay chọn mặc định và ngừng thanh toán, Reinno với tư cách là dịch vụ mã hóa kỹ thuật số.
Trang này có thể chứa nội dung của bên thứ ba, được cung cấp chỉ nhằm mục đích thông tin (không phải là tuyên bố/bảo đảm) và không được coi là sự chứng thực cho quan điểm của Gate hoặc là lời khuyên về tài chính hoặc chuyên môn. Xem Tuyên bố từ chối trách nhiệm để biết chi tiết.
Xu hướng mới trong mã hóa kỹ thuật số bất động sản: Phân tích trường hợp dự án RWA và triển vọng thị trường
Khám Phá Thế Giới Mới Của Tài Sản Thực: Nghiên Cứu Thị Trường Mã Hóa Kỹ Thuật Số Bất Động Sản
Giới thiệu
Khái niệm tài sản thực ( RWA ) không phải là điều mới mẻ trong thị trường tiền điện tử. Ngay từ năm 2018, việc mã hóa kỹ thuật số tài sản và phát hành token chứng khoán ( STO ) đã xuất hiện, có nhiều điểm tương đồng với khái niệm RWA ngày nay. Tuy nhiên, do khung quy định chưa hoàn thiện và lợi ích tiềm năng không rõ ràng, những nỗ lực ban đầu này đã không thể phát triển thành các phân khúc thị trường trưởng thành.
Năm 2022, với việc Mỹ tiếp tục tăng lãi suất, lợi suất trái phiếu chính phủ Mỹ vượt xa lãi suất cho vay stablecoin trong thị trường tiền điện tử. Do đó, việc mã hóa kỹ thuật số trái phiếu chính phủ Mỹ thành RWA trở nên hấp dẫn hơn đối với ngành công nghiệp tiền điện tử. Kết quả là, các dự án DeFi nổi tiếng như MakerDAO, Compound và Aave, cùng với một số tổ chức tài chính truyền thống và chính phủ, đã bắt đầu khám phá RWA.
Trong hai năm qua, đã xuất hiện nhiều dự án RWA bất động sản trên thị trường. Chúng nhằm mở rộng thị trường đầu tư bất động sản từ nhiều phía, làm phong phú thêm sản phẩm đầu tư bất động sản và giảm bớt rào cản gia nhập cho các nhà đầu tư bất động sản. Nghiên cứu này thực hiện phân tích trường hợp cho những dự án này, khám phá những ưu điểm và nhược điểm trong thiết kế RWA bất động sản và thị trường tiềm năng của nó. Vì những dự án này chủ yếu nhắm vào tài sản và nhà đầu tư bất động sản Bắc Mỹ, các chính sách, quy định và điều kiện thị trường liên quan cũng sẽ chủ yếu tập trung vào thị trường bất động sản Bắc Mỹ.
Phương pháp mã hóa kỹ thuật số thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là một lĩnh vực rộng lớn đầy cơ hội đầu tư. Dữ liệu tháng 3 năm 2023 cho thấy, giá trị thị trường bất động sản niêm yết ở Bắc Mỹ lên tới 1.3 nghìn tỷ USD, trong khi giá trị thị trường bất động sản niêm yết toàn cầu là 2.66 nghìn tỷ USD.
Mục tiêu cốt lõi của mã hóa kỹ thuật số thị trường bất động sản là đạt được một hoặc nhiều mục tiêu sau: tạo ra các sản phẩm đầu tư bất động sản đa dạng và linh hoạt hơn, thu hút một nhóm nhà đầu tư rộng rãi hơn, và nâng cao tính thanh khoản và giá trị của tài sản bất động sản. Các sản phẩm này chủ yếu thể hiện dưới ba hình thức:
được sử dụng để phân mảnh quyền sở hữu bất động sản cho mục đích huy động vốn.
sản phẩm chỉ số thị trường bất động sản khu vực cụ thể.
là bất động sản mã hóa kỹ thuật số làm tài sản thế chấp.
Ngoài ra, mã hóa kỹ thuật số và tích hợp blockchain đã tăng cường tính minh bạch và quản trị dân chủ của tài sản bất động sản.
Quỹ đầu tư bất động sản ( REIT ) là công ty sở hữu, quản lý hoặc cung cấp tài chính cho bất động sản tạo ra doanh thu. REIT cung cấp cơ hội đầu tư cho các nhà đầu tư bình thường, cho phép họ nhận thu nhập dựa trên cổ tức và tổng lợi nhuận, đồng thời giúp phát triển thị trường bất động sản khu vực. REIT và tài sản thực RWA có sự tương đồng trong việc cung cấp cơ hội đầu tư tài sản phân mảnh, hiệu quả giảm bớt rào cản đầu tư và tăng tính thanh khoản của tài sản bất động sản. Tuy nhiên, REIT truyền thống thường không cung cấp cơ hội quản lý hoặc quyền sở hữu cho các nhà đầu tư, duy trì mô hình vận hành tập trung. Mặc dù vậy, chúng thực hiện việc xem xét chặt chẽ đối với tài sản và thiết kế cấu trúc đầu tư trong khuôn khổ quy định nghiêm ngặt, cung cấp một bản thiết kế vững chắc cho các dự án RWA bất động sản.
Trong hai năm qua, thông qua việc vận hành các dự án RWA bất động sản, chúng tôi đã có cái nhìn rõ ràng hơn về những ưu và nhược điểm của nó.
Thông thường, các dự án RWA bất động sản có những đặc điểm nêu trên. Sau khi nghiên cứu sâu về các trường hợp cụ thể, tôi nhận thấy rằng do sự khác biệt trong quản lý và phương pháp sản phẩm, mỗi dự án gặp phải những tình huống khác nhau trong quá trình hoạt động thực tế.
Nghiên cứu điển hình
Chương này chọn ba dự án RWA bất động sản để phân tích. Mỗi dự án áp dụng các phương pháp khác nhau để mã hóa kỹ thuật số thị trường bất động sản, và đều rất phổ biến trong lĩnh vực của mình. Cần lưu ý rằng, đây vẫn là những dự án giai đoạn đầu, sản phẩm của chúng chưa được kiểm định và thử nghiệm trên thị trường lâu dài và rộng rãi.
RealT
RealT được ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản đầu tiên trên thị trường, tập trung vào việc cung cấp đầu tư bất động sản nhà ở Mỹ chủ yếu trên Gnosis thông qua chuỗi khối Ethereum và Gnosis (.
RealT mua lại bất động sản nhà ở và mã hóa kỹ thuật số các thực thể sở hữu bất động sản theo quy định của Hoa Kỳ. Trách nhiệm quản lý, bảo trì và thu tiền thuê của những bất động sản này được ủy thác cho các cơ quan quản lý bên thứ ba. Sau khi trừ chi phí, tiền thuê phát sinh từ bất động sản cụ thể sẽ được phân phối cho các chủ sở hữu Token. Mặc dù RealT chịu trách nhiệm về quá trình mã hóa kỹ thuật số, nhưng họ về mặt pháp lý tách biệt với công ty nắm giữ tài sản bất động sản. Theo mô tả trên trang web của họ, nếu công ty vi phạm hợp đồng, chủ sở hữu Token có quyền chỉ định một công ty khác quản lý công ty nắm giữ bất động sản. Cần lưu ý rằng họ không yêu cầu bắt buộc phải cùng đầu tư vào bất động sản mà họ đưa ra thị trường. Các chủ sở hữu Token của bất động sản có thể nhận được một phần thu nhập tiền thuê bất động sản hàng tháng, không bao gồm khoảng 2.5% dự trữ bảo trì và phí quản lý, thường là khoảng 10% giá trị.
Lấy một bất động sản ở Montgomery làm ví dụ, tổng giá trị mã hóa kỹ thuật số bất động sản là 323,020 đô la, giá mỗi mã hóa kỹ thuật số là 52.10 đô la, tổng cộng phát hành 6,200 mã hóa kỹ thuật số. Tài sản này tạo ra doanh thu cho thuê 2,600 đô la mỗi tháng. Sau khi trừ đi chi phí vận hành và quản lý tổng cộng 622 đô la, lợi nhuận ròng hàng tháng là 1,978 đô la, doanh thu hàng năm là 23,736 đô la. Do đó, mỗi mã hóa kỹ thuật số nhận được 3.83 đô la phân phối, tỷ suất lợi nhuận hàng năm là 7.35%.
Đối với bất động sản này, RealT cung cấp 100% Token, điều này có nghĩa là RealT không cần phải cùng đầu tư với khách hàng và duy trì mô hình hoạt động gần như không rủi ro. Cơ quan quản lý thu 8% tiền thuê, cùng với phần còn lại của phí bảo trì, nền tảng đầu tư chỉ thu 2% cho việc mã hóa kỹ thuật số tài sản, chọn cơ quan quản lý và giám sát quản lý. Thông qua phương pháp này, đội ngũ RealT có thể tiết kiệm rất nhiều thời gian trong quản lý, tập trung vào việc tìm kiếm bất động sản đủ tiêu chuẩn và đưa chúng vào thị trường mã hóa.
Tuy nhiên, mặc dù việc phân mảnh quyền sở hữu thúc đẩy việc chia sẻ rủi ro giữa các nhà đầu tư, nhưng cũng mang lại những thách thức. Vấn đề sẽ xuất hiện khi lợi ích kinh tế của các nhà đầu tư quá nhỏ để chi phí quản lý công ty trở nên không khả thi. Báo cáo giải thích về xung đột lợi ích giữa các chủ sở hữu token bất động sản và RealT. RealT chọn các tổ chức quản lý để quản lý bất động sản mà họ sở hữu; nếu RealT sở hữu một lượng lớn bất động sản, có thể giảm chi phí đại diện; do đó, hiệu quả quản lý kém sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến họ. Tuy nhiên, nếu cổ phần của RealT quá lớn, có thể ảnh hưởng tiêu cực đến tính thanh khoản của token, và các cổ đông nhỏ cũng có thể trở thành những người hưởng lợi mà không đóng góp. Những chủ sở hữu này có thể kỳ vọng rằng các cổ đông lớn có thể giám sát tổ chức quản lý mà họ thuê liệu có khả thi về mặt tài chính hay không. Mặt khác, nếu cổ phần của RealT quá nhỏ, RealT có thể thiếu động lực để lựa chọn tổ chức quản lý đầy đủ hoặc tham gia vào quá trình giám sát, trong khi nhiều nhà đầu tư cũng khó khăn trong việc giám sát hiệu quả tổ chức quản lý.
Tôi đã kiểm tra mười Token đã bán hết gần đây trên thị trường RealT và sử dụng trình duyệt blockchain liên quan để tìm ra số lượng chủ sở hữu của mỗi bất động sản.
![Gạch và Khối: Nghiên cứu về Bất động sản trong Thị trường RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-dab211e0a60d06e6971df918fdfd7e26.webp(
Như biểu đồ cho thấy, RealT chia bất động sản thành các số lượng Token khác nhau, khiến giá mỗi Token khoảng 50 đô la. Phần lớn bất động sản nằm ở Detroit, có khoảng 500 người nắm giữ Token, trong đó có hai bất động sản có hơn 1.000 người nắm giữ. Bây giờ, kết hợp điều này với số lượng Token của mỗi người nắm giữ, có thể hiểu được phạm vi đầu tư của các nhà đầu tư RealT.
![Gạch và Khối: Nghiên cứu về Bất động sản trong Thị trường RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-c1c5e1d087322a31c0503638bef22e30.webp(
Khoảng 90% nhà đầu tư RealT đầu tư dưới 500 đô la, khoảng 9% đầu tư từ 500 đến 2.000 đô la, 1% đầu tư vượt quá số này. Điều này cho thấy RealT đã thành công ở một mức độ nào đó trong việc tạo ra thị trường đầu tư bất động sản cho các nhà đầu tư nhỏ và tăng tính thanh khoản cho thị trường nhà ở.
Theo dữ liệu giao dịch từ ví RealT, RealT đã trả tổng cộng khoảng 6 triệu đô la tiền thuê. Phí nền tảng dao động theo chi phí bảo trì, bảo hiểm và thuế, khoảng 2,5%-3% tiền thuê, tương đương với doanh thu nền tảng khoảng 150.000 đến 180.000 đô la trong hai năm qua. Tuy nhiên, do RealT không bắt buộc tham gia đầu tư bất động sản, và nếu chọn đầu tư, mức độ tham gia của họ không có giới hạn hay nguyên tắc hướng dẫn rõ ràng, do đó doanh thu mà RealT thu được từ thu nhập tiền thuê vẫn chưa được công bố.
Từ góc độ cấu trúc công ty, RealT đã thành lập Real Token Inc. tại Delaware như một thực thể trung ương của công ty. Thực thể này không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào; nó chỉ hoạt động như một thực thể điều hành của dự án RealT. Ngoài ra, RealT đã thành lập Real Token LLC tại Delaware như một công ty mẹ cho một loạt các công ty bất động sản. Cũng giống như Real Token Inc., Real Token LLC không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào; mục đích chính của nó là đơn giản hóa quy trình pháp lý, cho phép người dùng tham gia đầu tư vào tất cả các bất động sản chỉ bằng cách ký hợp đồng với một công ty. Cuối cùng, RealT thiết lập một Series LLC tương ứng cho mỗi bất động sản đầu tư. Là công ty con của Real Token LLC, mỗi Series LLC sở hữu bất động sản cụ thể và các token tương ứng. Cấu trúc này nhằm đảm bảo rằng các vấn đề tài chính hoặc pháp lý của một bất động sản sẽ không ảnh hưởng đến các bất động sản khác hoặc hoạt động của công ty mẹ dưới RealT.
![Gạch và Khối: Một Nghiên Cứu về Bất Động Sản trong Thị Trường RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-98de8e550c8f155cd34513c6f18133cf.webp(
) Parcl
Giao thức Parcl là một nền tảng đầu tư DeFi, cho phép người dùng giao dịch sự biến động giá của thị trường bất động sản toàn cầu. Parcl được sử dụng để có được sự tiếp xúc vĩnh viễn đối với tài sản tổng hợp thông qua kiến trúc AMM. Parcl giới thiệu nguồn cấp giá Parcl Labs, tạo ra chỉ số cho bất động sản ở các khu vực cụ thể dựa trên lịch sử bán hàng. Thời gian lịch sử bán hàng có thể thay đổi tùy theo tần suất giao dịch bất động sản. Sau khi tạo chỉ số, các nhà đầu tư có cơ hội đầu cơ vào giá trị bất động sản, có thể mua hoặc bán khống giá bất động sản.
Phương pháp này giúp Parcl tránh được các vấn đề pháp lý, vì hoạt động của nền tảng không liên quan đến bất động sản thực. Một số người có thể nghi ngờ liệu nó có thực sự là một dự án RWA bất động sản hay không, vì nó không đáp ứng các tiêu chuẩn nêu trên. Tuy nhiên, đây là một dự án RWA tương đối phổ biến, nhận được sự đầu tư từ nhiều tổ chức nổi tiếng trong ngành. Việc thảo luận về khả năng đa dạng hóa của RWA bất động sản là hợp lý.
Mạng thử nghiệm của Parcl được ra mắt vào tháng 5 năm 2022 trên Solana, hiện tại TVL là 16 triệu USD. Sau hơn một năm hoạt động, Parcl dường như không thu hút được nhiều sự chú ý, khối lượng giao dịch hàng ngày chưa đến 10.000 USD, số người dùng hoạt động hàng ngày chưa đến 50.
![Gạch và Khối: Một Nghiên Cứu về Bất Động Sản trong Thị Trường RWA]###https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-51f60a9aeef26de0b7ff4137c0ddf278.webp(
Sản phẩm của Parcl được đơn giản hóa và phát triển nhanh chóng. Parcl Labs cung cấp giá cả và thị trường chỉ số được thiết kế tốt, dễ sử dụng.
Về mặt vận hành, đội ngũ Parcl tích cực triển khai các kế hoạch thu hút người dùng như Parcl Point, Real Estate Royale. Mặc dù có những lợi thế này và sự hỗ trợ từ nhiều tổ chức đầu tư nổi tiếng, Parcl vẫn giữ một phong thái tương đối khiêm tốn trên thị trường, với số lượng người dùng nhỏ và khối lượng giao dịch hạn chế. Có lẽ thị trường vẫn chưa sẵn sàng để chấp nhận các sản phẩm chỉ số bất động sản.
) Reinno
Các công ty tiền điện tử lớn như Ripple và MakerDAO cũng đang khám phá khả năng cho phép người dùng mã hóa kỹ thuật số bất động sản làm tài sản thế chấp cho các khoản vay. Ripple đã thông báo vào tháng 7 rằng đội ngũ tiền tệ kỹ thuật số của họ đang nỗ lực theo hướng này. MakerDAO đã tích hợp với RobinLand để hỗ trợ các khoản vay thế chấp bất động sản. RealT cung cấp tùy chọn sử dụng bất động sản mã hóa kỹ thuật số làm tài sản thế chấp cho các khoản vay, nhưng dịch vụ này chỉ giới hạn cho các mã thông báo mà họ phát hành. Về bản chất, dịch vụ này giống như một sản phẩm cho vay mã hóa, và không làm tăng đáng kể tính thanh khoản của chủ sở hữu bất động sản.
Reinno là một dự án bị bỏ hoang được ra mắt vào năm 2020 và ngừng hoạt động vào năm 2022. Mặc dù nó không để lại nhiều dấu ấn trên thị trường, nhưng nó đã giới thiệu hai sản phẩm đáng chú ý liên quan đến bất động sản RWA.
Sản phẩm đầu tiên là dịch vụ cho vay dựa trên mã hóa kỹ thuật số bất động sản. Khi chủ sở hữu tài sản cần tài chính, họ có thể gửi tài liệu bất động sản cho Reinno. Sau khi được chấp thuận, Reinno sẽ tạo một công ty mục đích đặc biệt ###SPV( cho giao dịch tại Delaware. Sau đó, Reinno sẽ tạo hợp đồng thông minh cho mã hóa kỹ thuật số bất động sản, chủ sở hữu có thể sử dụng mã hóa kỹ thuật số làm tài sản thế chấp cho khoản vay. Giới hạn vay sẽ dựa trên giá trị mã hóa kỹ thuật số.
Sản phẩm thứ hai là tài trợ bằng thế chấp, người dùng có thể mã hóa kỹ thuật số quyền sở hữu bất động sản sau khi mua bất động sản và nhận được khoản vay thế chấp. Số tiền thu được có thể được sử dụng để trả nợ ngân hàng vay thế chấp, khách hàng sau đó sẽ trả nợ với lãi suất cố định.
Hoạt động của Reinno vẫn là tập trung và ở chế độ ngoại tuyến, khách hàng cần truy cập văn phòng và nộp tài liệu bất động sản. Việc áp dụng phương pháp như Reinno có một số rủi ro rõ ràng. Đầu tiên, nếu người vay chọn mặc định và ngừng thanh toán, Reinno với tư cách là dịch vụ mã hóa kỹ thuật số.