Fiziksel Varlıkların Yeni Çağını Keşfetmek: Gayrimenkul Tokenizasyon Pazar Araştırması
Giriş
Gerçek varlık ( RWA ) kavramı kripto para piyasasında yeni bir olgu değildir. 2018'de, varlık tokenizasyonu ve menkul kıymet token ihracı ( STO ) ortaya çıkmış olup, günümüzdeki RWA kavramıyla benzerlik göstermektedir. Ancak, düzenleyici çerçevenin yetersizliği ve potansiyel getiri avantajlarının belirgin olmaması nedeniyle, bu erken dönem girişimleri olgunlaşmış pazar segmentine dönüşememiştir.
2022 yılında, ABD'nin sürekli faiz artırmasıyla birlikte, ABD Hazine tahvili getirisi, kripto piyasasındaki stabilcoin kredi faiz oranlarını önemli ölçüde aşmıştır. Bu nedenle, ABD Hazine tahvillerinin RWA olarak tokenizasyonu, kripto endüstrisi için daha cazip hale gelmiştir. Sonuç olarak, MakerDAO, Compound ve Aave gibi tanınmış DeFi projeleri ve bazı geleneksel finansal kuruluşlar ile devletler, RWA'yı keşfetmeye başlamıştır.
Son iki yılda, piyasada birçok gayrimenkul RWA projesi ortaya çıktı. Bu projeler, gayrimenkul yatırım pazarını çok yönlü olarak genişletmeyi, gayrimenkul yatırım ürünlerini zenginleştirmeyi ve gayrimenkul yatırımcılarının giriş engelini düşürmeyi amaçlamaktadır. Bu çalışma, bu projeleri vaka analizi ile inceleyerek gayrimenkul RWA tasarımının avantaj ve dezavantajlarını ve potansiyel pazarını araştırmaktadır. Bu projeler esas olarak Kuzey Amerika gayrimenkul varlıkları ve yatırımcılarına yönelik olduğu için, ilgili politika, düzenlemeler ve piyasa koşulları tartışmaları da esas olarak Kuzey Amerika gayrimenkul pazarına odaklanacaktır.
Tokenizasyon ile Gayrimenkul Pazarının Yöntemleri
Gayrimenkul pazarı, yatırım fırsatlarıyla dolu büyük bir alandır. 2023 Mart ayındaki verilere göre, Kuzey Amerika'daki halka açık gayrimenkul piyasasının değeri 1.3 trilyon dolara ulaşmakta, dünya genelindeki halka açık gayrimenkul piyasasının değeri ise 2.66 trilyon dolardır.
Gayrimenkul pazarının tokenizasyonundaki temel hedef, aşağıdaki bir veya daha fazla hedefe ulaşmaktır: daha çeşitli ve esnek gayrimenkul yatırım ürünleri oluşturmak, daha geniş bir yatırımcı grubunu çekmek ve gayrimenkul varlıklarının likiditesini ve değerini artırmak. Bu ürünler esasen üç biçimde ortaya çıkmaktadır:
finansman için gayrimenkul mülkiyetinin parçalanması.
belirli bölge gayrimenkul pazarı endeksi ürün.
olarak teminat olarak kullanılan tokenizasyon gayrimenkul.
Ayrıca, tokenizasyon ve blok zinciri entegrasyonu gayrimenkul varlıklarının şeffaflığını ve demokratik yönetimini artırmıştır.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı ( REIT ), mülk sahibi, işleten veya gelir üreten gayrimenkul için finansman sağlayan bir şirkettir. REIT, sıradan yatırımcılara temettü gelirine ve toplam getiriye dayalı yatırım fırsatları sunarak bölgesel gayrimenkul pazarının gelişimine yardımcı olur. REIT ve gayrimenkul RWA, parçalı mülk yatırım fırsatları sunma konusunda benzerlikler taşır, yatırım eşiğini etkili bir şekilde düşürerek gayrimenkul varlıklarının likiditesini artırır. Ancak, geleneksel REIT genellikle yatırımcılara yönetim fırsatları veya mülkiyet sunmaz ve merkezi bir işletim modeli sürdürür. Yine de, varlıkları titizlikle inceleyerek ve yatırım yapısının tasarımını yaparak, sıkı düzenleyici çerçeve içinde gayrimenkul RWA projelerine sağlam bir plan sunarlar.
Geçtiğimiz iki yıl içinde gayrimenkul RWA projelerinin işletimi sırasında, artı ve eksileri hakkında daha net bir anlayışa sahip olduk.
Genellikle, gayrimenkul RWA projeleri yukarıda belirtilen özelliklere sahiptir. Belirli vakaları derinlemesine inceledikten sonra, yönetim ve ürün yöntemlerindeki farklılıklar nedeniyle her projenin gerçek işletiminde karşılaştığı durumların farklılık gösterdiğini fark ettim.
Vaka Çalışması
Bu bölüm, üç gayrimenkul RWA projesini analiz etmek için seçmiştir. Her bir proje, gayrimenkul piyasasını tokenizasyon için farklı yöntemler kullanmakta ve kendi alanlarında en popüler olanlardır. Dikkat edilmesi gereken husus, bunların hala erken aşamadaki projeler olduğudur; ürünleri uzun süreli ve geniş çaplı piyasa doğrulaması ve testinden geçmemiştir.
RealT
RealT, 2019 yılında piyasaya sürüldü ve Ethereum ile Gnosis blok zinciri üzerinden ABD konut gayrimenkul yatırımlarını sağlamak için Gnosis'te ( sunan piyasa üzerindeki en eski gayrimenkul RWA projelerinden biridir. )
RealT, konut mülkleri satın alır ve ABD yasalarına göre mülk sözleşmelerini sahip olan varlıkları tokenlaştırır. Bu mülklerin yönetimi, bakımı ve kira toplama sorumluluğu üçüncü taraf yönetim kuruluşlarına devredilmiştir. Masraflar düşüldükten sonra, belirli mülklerden elde edilen kira, token sahiplerine dağıtılır. RealT tokenizasyon sürecinden sorumlu olmasına rağmen, mülk sahibi şirketlerle hukuken ayrı bir yapıya sahiptir. Web sitelerine göre, eğer şirket temerrüde düşerse, token sahipleri mülk sözleşmelerini yönetecek başka bir şirket atama hakkını saklı tutar. Dikkate değer olan, piyasaya sürdükleri mülkler için ortak yatırım yapmayı zorunlu kılmamalarıdır. Mülk token sahipleri, mülk kira gelirinin bir kısmını aylık olarak alırken, genellikle %10 civarında olan yönetim ücreti ve yaklaşık %2.5 oranında bakım rezervi hariçtir.
Montgomery'deki bir gayrimenkul örneği olarak, gayrimenkulün toplam tokenizasyon değeri 323,020 dolar, her Token'in fiyatı 52.10 dolar, toplamda 6,200 Token ihraç edilmiştir. Bu mülk her ay 2,600 dolar kira geliri üretmektedir. Operasyon ve yönetim giderleri toplam 622 dolar düşüldükten sonra, aylık net kar 1,978 dolar, yıllık gelir ise 23,736 dolardır. Bu nedenle, her Token 3.83 dolar dağıtım alır, yıllık getiri oranı ise %7.35'tir.
Bu mülk için, RealT %100 Token sunmaktadır, bu da RealT'nin müşterilerle birlikte yatırım yapmasına gerek olmadığı ve neredeyse risksiz bir işletim modeli sürdürdüğü anlamına gelir. Yönetim kuruluşu %8 kira alır ve bakım masraflarının geri kalanını, yatırım platformu yalnızca mülk tokenizasyonu, yönetim kuruluşunu seçme ve denetim için %2 alır. Bu yöntemle, RealT ekibi yönetimde büyük zaman tasarrufu sağlayabilir, nitelikli mülk aramaya ve bunları piyasaya tokenize etmeye odaklanabilir.
Ancak, mülkiyetin parçalanması yatırımcılar arasında risk paylaşımını teşvik etmesine rağmen, zorluklar da getirmektedir. Yatırımcıların ekonomik çıkarları çok küçük olduğunda, şirket yönetim maliyetleri sürdürülemez hale geldiğinde sorunlar ortaya çıkar. Rapor, gayrimenkul Token sahipleri ile RealT arasındaki çıkar çatışmalarını açıklamaktadır. RealT, sahip olduğu mülkleri yönetmek için yönetim organları seçmektedir; eğer RealT, mülk üzerinde büyük bir mülkiyete sahipse, vekalet maliyetlerini azaltabilir; bu nedenle, yönetim verimsizliği onlara olumsuz etkiler. Ancak, eğer RealT'nin hissesi çok büyükse, bu Token likiditesi üzerinde olumsuz bir etki yaratabilir ve küçük hissedarlar da serbest yolcu olabilir. Bu sahipler, büyük hissedarların işe alınan yönetim organını finansal olarak sürdürülebilir olup olmadığını denetlemesini bekleyebilir. Öte yandan, eğer RealT'nin hissesi çok küçükse, RealT'nin yönetim organını seçme veya denetim sürecine katılma motivasyonu yeterli olmayabilir ve birçok yatırımcının da yönetim organını etkili bir şekilde denetlemesi zor olabilir.
RealT pazarında en son tükenen on adet Token'i inceledim ve her mülkün sahip sayısını bulmak için ilgili blockchain tarayıcısını kullandım.
Grafikte gösterildiği gibi, RealT mülkleri farklı sayıda Token'a bölüyor, her Token'ın fiyatı yaklaşık 50 dolar. Çoğu mülk Detroit'te yer alıyor ve yaklaşık 500 Token sahibi var, bunlardan iki mülkün sahibi 1,000'den fazla kişiye sahip. Şimdi, bu durumu her sahibinin Token sayısıyla birleştirince, RealT yatırımcılarının yatırım kapsamını anlayabiliriz.
RealT yatırımcılarının yaklaşık %90'ı 500 dolardan az, yaklaşık %9'u 500 ile 2,000 dolar arasında, %1'i ise bu miktardan daha fazla yatırım yapıyor. Bu, RealT'nin bir ölçüde küçük yatırımcılara gayrimenkul yatırım piyasası yarattığını ve konut piyasasının likiditesini artırdığını gösteriyor.
RealT cüzdanının işlem verilerine göre, RealT toplamda yaklaşık 6 milyon dolar kira ödemiştir. Platform ücretleri bakım masrafları, sigorta ve vergilere bağlı olarak dalgalanmakta olup, kira bedelinin yaklaşık %2.5-3'ü civarındadır ve son iki yılda yaklaşık 150 bin ile 180 bin dolar arasında platform gelirine eşittir. Ancak, RealT gayrimenkul yatırımlarına katılımı zorunlu kılmadığı ve yatırım seçilirse katılım seviyesinin net bir sınırı veya rehberliği olmadığı için, RealT'nin kira gelirinden elde ettiği gelir henüz açıklanmamıştır.
Şirket yapısı açısından, RealT, Delaware'de Real Token Inc.'i şirketin merkezi varlığı olarak kurmuştur. Bu varlık, herhangi bir gayrimenkul varlığına sahip değildir; yalnızca RealT projesinin işletim varlığı olarak hizmet vermektedir. Ayrıca, RealT, Delaware'de bir dizi gayrimenkul şirketinin ana şirketi olarak Real Token LLC'yi kurmuştur. Real Token Inc. gibi, Real Token LLC de herhangi bir gayrimenkul varlığına sahip değildir; ana amacı, yasal süreçleri basitleştirerek kullanıcıların tek bir şirketle sözleşme imzalayarak tüm mülk yatırımlarına katılmalarını sağlamaktır. Son olarak, RealT, her yatırım yapılan mülk için ilgili bir Series LLC kurmaktadır. Real Token LLC'nin bir yan kuruluşu olarak, her Series LLC belirli bir mülke ve ilgili Token'a sahiptir. Bu yapı, bir mülkün mali veya hukuki sorunlarının RealT altındaki diğer mülklerin veya ana şirketin işletimini etkilemeyeceğini sağlamak amacıyla tasarlanmıştır.
Parcl
Parcl protokolü, kullanıcıların küresel gayrimenkul piyasası fiyat dalgalanmalarını ticaret yapmasına olanak tanıyan bir DeFi yatırım platformudur. Parcl, AMM mimarisini kullanarak sentetik varlıklara sürekli maruz kalma elde etmek için kullanılır. Parcl, belirli bölgelerdeki gayrimenkul için satış geçmişine dayalı endeksler oluşturmak üzere Parcl Labs fiyat akışını tanıtmaktadır. Satış geçmişi süresi, mülk ticaret sıklığına bağlı olarak değişebilir. Endeks oluşturulduktan sonra, yatırımcıların gayrimenkul değerleri üzerinde spekülasyon yapma fırsatı vardır; gayrimenkul fiyatı üzerinde uzun veya kısa pozisyon alabilirler.
Bu yöntem, Parcl'ın yasal sorunlardan kaçınmasını sağlıyor çünkü platformun işletimi gerçek gayrimenkulü içermiyor. Bazıları bunun gerçekten bir gayrimenkul RWA projesi olup olmadığını sorgulayabilir çünkü yukarıdaki standartlara uymuyor. Ancak, bu, sektörde birçok tanınmış kurumsal yatırımcı tarafından desteklenen oldukça popüler bir RWA projesidir. Gayrimenkul RWA'nın çeşitliliği üzerine tartışmak mantıklıdır.
Parcl'ın test ağı 2022 Mayıs ayında Solana üzerinde başlatıldı, şu anda TVL 16 milyon dolar. Bir yıldan fazla bir süre faaliyet gösterdikten sonra, Parcl fazla ilgi çekmemiş gibi görünüyor, günlük işlem hacmi 10 bin dolardan az, günlük aktif kullanıcı sayısı 50'nin altında.
Parcl'ın ürünleri basitleştirilmiş ve hızlı bir şekilde geliştirilmiştir. Parcl Labs fiyat akışı ve endeks piyasası iyi tasarlanmış, kullanımı kolaydır.
Operasyon açısından, Parcl ekibi Parcl Point, Real Estate Royale gibi kullanıcı kazanım programlarını aktif bir şekilde tanıttı. Bu avantajlara ve birçok tanınmış yatırım kuruluşunun desteğine rağmen, Parcl pazarda hala nispeten alçakgönüllü kalıyor, kullanıcı tabanı küçük ve işlem hacmi sınırlı. Belki de pazar, gayrimenkul endeksi ürünlerini kabul etmeye henüz hazır değildir.
Reinno
Ripple ve MakerDAO gibi büyük kripto para şirketleri, kullanıcıların gayrimenkulü tokenizasyon yoluyla kredi teminatı olarak kullanma olasılığını araştırıyor. Ripple, Temmuz ayında merkezi bankalar dijital para birimi ekibinin bu yönde çalıştığını duyurdu. MakerDAO, gayrimenkul ipoteklerini desteklemek için RobinLand ile entegre oldu. RealT, tokenizasyon edilmiş gayrimenkulü kredi teminatı olarak kullanma seçeneği sunuyor, ancak bu hizmet yalnızca kendi çıkardıkları tokenlar için geçerli. Temelde, bu hizmet token borç verme ürününe daha benzer ve gayrimenkul sahiplerinin likiditesini önemli ölçüde artırmamaktadır.
Reinno, 2020'de piyasaya sürülen ve 2022'de faaliyetlerine son veren terk edilmiş bir projedir. Piyasada çok fazla iz bırakmamış olsa da, gayrimenkul RWA ile ilgili dikkat çekici iki ürün tanıtmıştır.
İlk ürün, tokenizasyon temelli gayrimenkul kredisi hizmetidir. Gayrimenkul sahipleri finansmana ihtiyaç duyduklarında, Reinno'ya gayrimenkul belgelerini sunabilirler. Onay alındıktan sonra, Reinno, Delaware'de işlemler için özel bir amaçlı şirket (SPV) oluşturacaktır. Ardından, Reinno gayrimenkul için token oluşturmak üzere akıllı sözleşmeler oluşturacak, sahipler token'ları kredi teminatı olarak kullanabilecektir. Kredi limiti token değerine dayalı olarak belirlenecektir.
İkinci ürün, teminatlı finansmandır; kullanıcılar mülk satın aldıktan ve ipotek kredisi aldıktan sonra, mülkün mülkiyetini Token olarak tokenizasyon yaparak finansman sağlayabilirler. Elde edilen fon, banka ipotek kredisinin geri ödenmesi için kullanılabilir ve müşteri daha sonra sabit bir faiz oranıyla krediyi geri ödeyecektir.
Reinno'nun işletimi hala merkezi ve çevrimdışı moda dayanıyor, müşterilerin ofise erişim sağlaması ve gayrimenkul belgelerini sunması gerekiyor. Reinno gibi bir yöntem benimsemenin bazı açık riskleri var. Öncelikle, eğer borçlu temerrüt etmeyi seçer ve geri ödemeyi durdurursa, Reinno bir Tokenizasyon hizmeti olarak...
This page may contain third-party content, which is provided for information purposes only (not representations/warranties) and should not be considered as an endorsement of its views by Gate, nor as financial or professional advice. See Disclaimer for details.
Gayrimenkul tokenizasyonu yeni trendi: RWA proje vaka analizi ve piyasa beklentileri
Fiziksel Varlıkların Yeni Çağını Keşfetmek: Gayrimenkul Tokenizasyon Pazar Araştırması
Giriş
Gerçek varlık ( RWA ) kavramı kripto para piyasasında yeni bir olgu değildir. 2018'de, varlık tokenizasyonu ve menkul kıymet token ihracı ( STO ) ortaya çıkmış olup, günümüzdeki RWA kavramıyla benzerlik göstermektedir. Ancak, düzenleyici çerçevenin yetersizliği ve potansiyel getiri avantajlarının belirgin olmaması nedeniyle, bu erken dönem girişimleri olgunlaşmış pazar segmentine dönüşememiştir.
2022 yılında, ABD'nin sürekli faiz artırmasıyla birlikte, ABD Hazine tahvili getirisi, kripto piyasasındaki stabilcoin kredi faiz oranlarını önemli ölçüde aşmıştır. Bu nedenle, ABD Hazine tahvillerinin RWA olarak tokenizasyonu, kripto endüstrisi için daha cazip hale gelmiştir. Sonuç olarak, MakerDAO, Compound ve Aave gibi tanınmış DeFi projeleri ve bazı geleneksel finansal kuruluşlar ile devletler, RWA'yı keşfetmeye başlamıştır.
Son iki yılda, piyasada birçok gayrimenkul RWA projesi ortaya çıktı. Bu projeler, gayrimenkul yatırım pazarını çok yönlü olarak genişletmeyi, gayrimenkul yatırım ürünlerini zenginleştirmeyi ve gayrimenkul yatırımcılarının giriş engelini düşürmeyi amaçlamaktadır. Bu çalışma, bu projeleri vaka analizi ile inceleyerek gayrimenkul RWA tasarımının avantaj ve dezavantajlarını ve potansiyel pazarını araştırmaktadır. Bu projeler esas olarak Kuzey Amerika gayrimenkul varlıkları ve yatırımcılarına yönelik olduğu için, ilgili politika, düzenlemeler ve piyasa koşulları tartışmaları da esas olarak Kuzey Amerika gayrimenkul pazarına odaklanacaktır.
Tokenizasyon ile Gayrimenkul Pazarının Yöntemleri
Gayrimenkul pazarı, yatırım fırsatlarıyla dolu büyük bir alandır. 2023 Mart ayındaki verilere göre, Kuzey Amerika'daki halka açık gayrimenkul piyasasının değeri 1.3 trilyon dolara ulaşmakta, dünya genelindeki halka açık gayrimenkul piyasasının değeri ise 2.66 trilyon dolardır.
Gayrimenkul pazarının tokenizasyonundaki temel hedef, aşağıdaki bir veya daha fazla hedefe ulaşmaktır: daha çeşitli ve esnek gayrimenkul yatırım ürünleri oluşturmak, daha geniş bir yatırımcı grubunu çekmek ve gayrimenkul varlıklarının likiditesini ve değerini artırmak. Bu ürünler esasen üç biçimde ortaya çıkmaktadır:
finansman için gayrimenkul mülkiyetinin parçalanması.
belirli bölge gayrimenkul pazarı endeksi ürün.
olarak teminat olarak kullanılan tokenizasyon gayrimenkul.
Ayrıca, tokenizasyon ve blok zinciri entegrasyonu gayrimenkul varlıklarının şeffaflığını ve demokratik yönetimini artırmıştır.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı ( REIT ), mülk sahibi, işleten veya gelir üreten gayrimenkul için finansman sağlayan bir şirkettir. REIT, sıradan yatırımcılara temettü gelirine ve toplam getiriye dayalı yatırım fırsatları sunarak bölgesel gayrimenkul pazarının gelişimine yardımcı olur. REIT ve gayrimenkul RWA, parçalı mülk yatırım fırsatları sunma konusunda benzerlikler taşır, yatırım eşiğini etkili bir şekilde düşürerek gayrimenkul varlıklarının likiditesini artırır. Ancak, geleneksel REIT genellikle yatırımcılara yönetim fırsatları veya mülkiyet sunmaz ve merkezi bir işletim modeli sürdürür. Yine de, varlıkları titizlikle inceleyerek ve yatırım yapısının tasarımını yaparak, sıkı düzenleyici çerçeve içinde gayrimenkul RWA projelerine sağlam bir plan sunarlar.
Geçtiğimiz iki yıl içinde gayrimenkul RWA projelerinin işletimi sırasında, artı ve eksileri hakkında daha net bir anlayışa sahip olduk.
Genellikle, gayrimenkul RWA projeleri yukarıda belirtilen özelliklere sahiptir. Belirli vakaları derinlemesine inceledikten sonra, yönetim ve ürün yöntemlerindeki farklılıklar nedeniyle her projenin gerçek işletiminde karşılaştığı durumların farklılık gösterdiğini fark ettim.
Vaka Çalışması
Bu bölüm, üç gayrimenkul RWA projesini analiz etmek için seçmiştir. Her bir proje, gayrimenkul piyasasını tokenizasyon için farklı yöntemler kullanmakta ve kendi alanlarında en popüler olanlardır. Dikkat edilmesi gereken husus, bunların hala erken aşamadaki projeler olduğudur; ürünleri uzun süreli ve geniş çaplı piyasa doğrulaması ve testinden geçmemiştir.
RealT
RealT, 2019 yılında piyasaya sürüldü ve Ethereum ile Gnosis blok zinciri üzerinden ABD konut gayrimenkul yatırımlarını sağlamak için Gnosis'te ( sunan piyasa üzerindeki en eski gayrimenkul RWA projelerinden biridir. )
RealT, konut mülkleri satın alır ve ABD yasalarına göre mülk sözleşmelerini sahip olan varlıkları tokenlaştırır. Bu mülklerin yönetimi, bakımı ve kira toplama sorumluluğu üçüncü taraf yönetim kuruluşlarına devredilmiştir. Masraflar düşüldükten sonra, belirli mülklerden elde edilen kira, token sahiplerine dağıtılır. RealT tokenizasyon sürecinden sorumlu olmasına rağmen, mülk sahibi şirketlerle hukuken ayrı bir yapıya sahiptir. Web sitelerine göre, eğer şirket temerrüde düşerse, token sahipleri mülk sözleşmelerini yönetecek başka bir şirket atama hakkını saklı tutar. Dikkate değer olan, piyasaya sürdükleri mülkler için ortak yatırım yapmayı zorunlu kılmamalarıdır. Mülk token sahipleri, mülk kira gelirinin bir kısmını aylık olarak alırken, genellikle %10 civarında olan yönetim ücreti ve yaklaşık %2.5 oranında bakım rezervi hariçtir.
Montgomery'deki bir gayrimenkul örneği olarak, gayrimenkulün toplam tokenizasyon değeri 323,020 dolar, her Token'in fiyatı 52.10 dolar, toplamda 6,200 Token ihraç edilmiştir. Bu mülk her ay 2,600 dolar kira geliri üretmektedir. Operasyon ve yönetim giderleri toplam 622 dolar düşüldükten sonra, aylık net kar 1,978 dolar, yıllık gelir ise 23,736 dolardır. Bu nedenle, her Token 3.83 dolar dağıtım alır, yıllık getiri oranı ise %7.35'tir.
Bu mülk için, RealT %100 Token sunmaktadır, bu da RealT'nin müşterilerle birlikte yatırım yapmasına gerek olmadığı ve neredeyse risksiz bir işletim modeli sürdürdüğü anlamına gelir. Yönetim kuruluşu %8 kira alır ve bakım masraflarının geri kalanını, yatırım platformu yalnızca mülk tokenizasyonu, yönetim kuruluşunu seçme ve denetim için %2 alır. Bu yöntemle, RealT ekibi yönetimde büyük zaman tasarrufu sağlayabilir, nitelikli mülk aramaya ve bunları piyasaya tokenize etmeye odaklanabilir.
Ancak, mülkiyetin parçalanması yatırımcılar arasında risk paylaşımını teşvik etmesine rağmen, zorluklar da getirmektedir. Yatırımcıların ekonomik çıkarları çok küçük olduğunda, şirket yönetim maliyetleri sürdürülemez hale geldiğinde sorunlar ortaya çıkar. Rapor, gayrimenkul Token sahipleri ile RealT arasındaki çıkar çatışmalarını açıklamaktadır. RealT, sahip olduğu mülkleri yönetmek için yönetim organları seçmektedir; eğer RealT, mülk üzerinde büyük bir mülkiyete sahipse, vekalet maliyetlerini azaltabilir; bu nedenle, yönetim verimsizliği onlara olumsuz etkiler. Ancak, eğer RealT'nin hissesi çok büyükse, bu Token likiditesi üzerinde olumsuz bir etki yaratabilir ve küçük hissedarlar da serbest yolcu olabilir. Bu sahipler, büyük hissedarların işe alınan yönetim organını finansal olarak sürdürülebilir olup olmadığını denetlemesini bekleyebilir. Öte yandan, eğer RealT'nin hissesi çok küçükse, RealT'nin yönetim organını seçme veya denetim sürecine katılma motivasyonu yeterli olmayabilir ve birçok yatırımcının da yönetim organını etkili bir şekilde denetlemesi zor olabilir.
RealT pazarında en son tükenen on adet Token'i inceledim ve her mülkün sahip sayısını bulmak için ilgili blockchain tarayıcısını kullandım.
Grafikte gösterildiği gibi, RealT mülkleri farklı sayıda Token'a bölüyor, her Token'ın fiyatı yaklaşık 50 dolar. Çoğu mülk Detroit'te yer alıyor ve yaklaşık 500 Token sahibi var, bunlardan iki mülkün sahibi 1,000'den fazla kişiye sahip. Şimdi, bu durumu her sahibinin Token sayısıyla birleştirince, RealT yatırımcılarının yatırım kapsamını anlayabiliriz.
RealT yatırımcılarının yaklaşık %90'ı 500 dolardan az, yaklaşık %9'u 500 ile 2,000 dolar arasında, %1'i ise bu miktardan daha fazla yatırım yapıyor. Bu, RealT'nin bir ölçüde küçük yatırımcılara gayrimenkul yatırım piyasası yarattığını ve konut piyasasının likiditesini artırdığını gösteriyor.
RealT cüzdanının işlem verilerine göre, RealT toplamda yaklaşık 6 milyon dolar kira ödemiştir. Platform ücretleri bakım masrafları, sigorta ve vergilere bağlı olarak dalgalanmakta olup, kira bedelinin yaklaşık %2.5-3'ü civarındadır ve son iki yılda yaklaşık 150 bin ile 180 bin dolar arasında platform gelirine eşittir. Ancak, RealT gayrimenkul yatırımlarına katılımı zorunlu kılmadığı ve yatırım seçilirse katılım seviyesinin net bir sınırı veya rehberliği olmadığı için, RealT'nin kira gelirinden elde ettiği gelir henüz açıklanmamıştır.
Şirket yapısı açısından, RealT, Delaware'de Real Token Inc.'i şirketin merkezi varlığı olarak kurmuştur. Bu varlık, herhangi bir gayrimenkul varlığına sahip değildir; yalnızca RealT projesinin işletim varlığı olarak hizmet vermektedir. Ayrıca, RealT, Delaware'de bir dizi gayrimenkul şirketinin ana şirketi olarak Real Token LLC'yi kurmuştur. Real Token Inc. gibi, Real Token LLC de herhangi bir gayrimenkul varlığına sahip değildir; ana amacı, yasal süreçleri basitleştirerek kullanıcıların tek bir şirketle sözleşme imzalayarak tüm mülk yatırımlarına katılmalarını sağlamaktır. Son olarak, RealT, her yatırım yapılan mülk için ilgili bir Series LLC kurmaktadır. Real Token LLC'nin bir yan kuruluşu olarak, her Series LLC belirli bir mülke ve ilgili Token'a sahiptir. Bu yapı, bir mülkün mali veya hukuki sorunlarının RealT altındaki diğer mülklerin veya ana şirketin işletimini etkilemeyeceğini sağlamak amacıyla tasarlanmıştır.
Parcl
Parcl protokolü, kullanıcıların küresel gayrimenkul piyasası fiyat dalgalanmalarını ticaret yapmasına olanak tanıyan bir DeFi yatırım platformudur. Parcl, AMM mimarisini kullanarak sentetik varlıklara sürekli maruz kalma elde etmek için kullanılır. Parcl, belirli bölgelerdeki gayrimenkul için satış geçmişine dayalı endeksler oluşturmak üzere Parcl Labs fiyat akışını tanıtmaktadır. Satış geçmişi süresi, mülk ticaret sıklığına bağlı olarak değişebilir. Endeks oluşturulduktan sonra, yatırımcıların gayrimenkul değerleri üzerinde spekülasyon yapma fırsatı vardır; gayrimenkul fiyatı üzerinde uzun veya kısa pozisyon alabilirler.
Bu yöntem, Parcl'ın yasal sorunlardan kaçınmasını sağlıyor çünkü platformun işletimi gerçek gayrimenkulü içermiyor. Bazıları bunun gerçekten bir gayrimenkul RWA projesi olup olmadığını sorgulayabilir çünkü yukarıdaki standartlara uymuyor. Ancak, bu, sektörde birçok tanınmış kurumsal yatırımcı tarafından desteklenen oldukça popüler bir RWA projesidir. Gayrimenkul RWA'nın çeşitliliği üzerine tartışmak mantıklıdır.
Parcl'ın test ağı 2022 Mayıs ayında Solana üzerinde başlatıldı, şu anda TVL 16 milyon dolar. Bir yıldan fazla bir süre faaliyet gösterdikten sonra, Parcl fazla ilgi çekmemiş gibi görünüyor, günlük işlem hacmi 10 bin dolardan az, günlük aktif kullanıcı sayısı 50'nin altında.
Parcl'ın ürünleri basitleştirilmiş ve hızlı bir şekilde geliştirilmiştir. Parcl Labs fiyat akışı ve endeks piyasası iyi tasarlanmış, kullanımı kolaydır.
Operasyon açısından, Parcl ekibi Parcl Point, Real Estate Royale gibi kullanıcı kazanım programlarını aktif bir şekilde tanıttı. Bu avantajlara ve birçok tanınmış yatırım kuruluşunun desteğine rağmen, Parcl pazarda hala nispeten alçakgönüllü kalıyor, kullanıcı tabanı küçük ve işlem hacmi sınırlı. Belki de pazar, gayrimenkul endeksi ürünlerini kabul etmeye henüz hazır değildir.
Reinno
Ripple ve MakerDAO gibi büyük kripto para şirketleri, kullanıcıların gayrimenkulü tokenizasyon yoluyla kredi teminatı olarak kullanma olasılığını araştırıyor. Ripple, Temmuz ayında merkezi bankalar dijital para birimi ekibinin bu yönde çalıştığını duyurdu. MakerDAO, gayrimenkul ipoteklerini desteklemek için RobinLand ile entegre oldu. RealT, tokenizasyon edilmiş gayrimenkulü kredi teminatı olarak kullanma seçeneği sunuyor, ancak bu hizmet yalnızca kendi çıkardıkları tokenlar için geçerli. Temelde, bu hizmet token borç verme ürününe daha benzer ve gayrimenkul sahiplerinin likiditesini önemli ölçüde artırmamaktadır.
Reinno, 2020'de piyasaya sürülen ve 2022'de faaliyetlerine son veren terk edilmiş bir projedir. Piyasada çok fazla iz bırakmamış olsa da, gayrimenkul RWA ile ilgili dikkat çekici iki ürün tanıtmıştır.
İlk ürün, tokenizasyon temelli gayrimenkul kredisi hizmetidir. Gayrimenkul sahipleri finansmana ihtiyaç duyduklarında, Reinno'ya gayrimenkul belgelerini sunabilirler. Onay alındıktan sonra, Reinno, Delaware'de işlemler için özel bir amaçlı şirket (SPV) oluşturacaktır. Ardından, Reinno gayrimenkul için token oluşturmak üzere akıllı sözleşmeler oluşturacak, sahipler token'ları kredi teminatı olarak kullanabilecektir. Kredi limiti token değerine dayalı olarak belirlenecektir.
İkinci ürün, teminatlı finansmandır; kullanıcılar mülk satın aldıktan ve ipotek kredisi aldıktan sonra, mülkün mülkiyetini Token olarak tokenizasyon yaparak finansman sağlayabilirler. Elde edilen fon, banka ipotek kredisinin geri ödenmesi için kullanılabilir ve müşteri daha sonra sabit bir faiz oranıyla krediyi geri ödeyecektir.
Reinno'nun işletimi hala merkezi ve çevrimdışı moda dayanıyor, müşterilerin ofise erişim sağlaması ve gayrimenkul belgelerini sunması gerekiyor. Reinno gibi bir yöntem benimsemenin bazı açık riskleri var. Öncelikle, eğer borçlu temerrüt etmeyi seçer ve geri ödemeyi durdurursa, Reinno bir Tokenizasyon hizmeti olarak...