Menjelajahi Era Baru Aset Fisik: Studi Pasar Tokenisasi Real Estat

Pendahuluan

Konsep aset fisik ( RWA ) bukanlah hal baru di pasar cryptocurrency. Sejak 2018, tokenisasi aset dan penerbitan token sekuritas ( STO ) telah muncul, yang memiliki kesamaan dengan konsep RWA hari ini. Namun, karena kerangka regulasi yang tidak memadai dan potensi keuntungan yang tidak jelas, upaya awal ini tidak berhasil mengembangkan segmen pasar yang matang.

Pada tahun 2022, dengan kenaikan suku bunga yang berkelanjutan di Amerika Serikat, imbal hasil obligasi pemerintah AS secara signifikan melebihi suku bunga pinjaman stablecoin di pasar kripto. Oleh karena itu, tokenisasi obligasi pemerintah AS menjadi RWA menjadi lebih menarik bagi industri kripto. Akibatnya, proyek DeFi terkenal seperti MakerDAO, Compound, dan Aave, serta beberapa lembaga keuangan tradisional dan pemerintah, mulai menjelajahi RWA.

Selama dua tahun terakhir, telah muncul beberapa proyek RWA real estate di pasar. Proyek-proyek ini bertujuan untuk memperluas pasar investasi real estate dari berbagai aspek, memperkaya produk investasi real estate, dan menurunkan hambatan masuk bagi investor real estate. Penelitian ini melakukan analisis kasus terhadap proyek-proyek ini, mengeksplorasi kelebihan dan kekurangan desain RWA real estate serta pasar potensialnya. Karena proyek-proyek ini terutama ditujukan untuk aset dan investor real estate di Amerika Utara, diskusi mengenai kebijakan, regulasi, dan kondisi pasar terkait juga akan lebih fokus pada pasar real estate di Amerika Utara.

Metode tokenisasi pasar real estat

Pasar real estat adalah bidang besar yang penuh dengan peluang investasi. Data pada Maret 2023 menunjukkan bahwa nilai pasar real estat yang terdaftar di Amerika Utara mencapai 1,3 triliun dolar AS, sementara nilai pasar real estat global yang terdaftar mencapai 2,66 triliun dolar AS.

Tujuan utama tokenisasi pasar real estat adalah untuk mencapai satu atau beberapa tujuan berikut: menciptakan produk investasi real estat yang lebih beragam dan fleksibel, menarik kelompok investor yang lebih luas, serta meningkatkan likuiditas dan nilai aset real estat. Produk-produk ini umumnya muncul dalam tiga bentuk:

1. digunakan untuk fragmentasi kepemilikan real estat untuk pendanaan.

2. produk indeks pasar real estate di area tertentu.

3. sebagai jaminan tokenisasi real estat.

Selain itu, tokenisasi dan integrasi blockchain meningkatkan transparansi aset real estate dan tata kelola demokratis.

Real Estate Investment Trust ( REIT ) adalah perusahaan yang memiliki, mengelola, atau memberikan pembiayaan untuk properti yang menghasilkan pendapatan. REIT memberikan kesempatan investasi bagi investor biasa, memungkinkan mereka untuk mendapatkan pendapatan berbasis dividen dan total pengembalian, serta berkontribusi pada pengembangan pasar properti regional. REIT dan RWA properti memiliki kesamaan dalam menyediakan kesempatan investasi properti yang terfragmentasi, secara efektif mengurangi ambang batas investasi dan meningkatkan likuiditas aset real estat. Namun, REIT tradisional biasanya tidak memberikan kesempatan manajemen atau kepemilikan kepada investor, mempertahankan model operasi terpusat. Meskipun demikian, mereka menjalani pemeriksaan aset yang ketat dan desain struktur investasi di dalam kerangka regulasi yang ketat, menyediakan cetak biru yang solid untuk proyek RWA real estat.

Dalam dua tahun terakhir operasi proyek RWA properti, kami telah memiliki pemahaman yang lebih jelas tentang kelebihan dan kekurangan.

Biasanya, proyek RWA real estat memiliki karakteristik di atas. Setelah mempelajari kasus-kasus spesifik, saya menemukan bahwa karena perbedaan dalam manajemen dan metode produk, setiap proyek menghadapi situasi yang berbeda dalam operasi nyata.

Studi Kasus

Bab ini memilih tiga proyek RWA real estat untuk dianalisis. Setiap proyek menggunakan metode yang berbeda untuk tokenisasi pasar real estat, dan masing-masing sangat populer di bidangnya. Perlu dicatat bahwa ini masih merupakan proyek awal, dan produk mereka belum melalui verifikasi dan pengujian pasar yang panjang dan luas.

RealT

RealT diluncurkan pada tahun 2019, salah satu proyek RWA real estat pertama di pasar, berfokus pada investasi real estat perumahan di AS melalui blockchain Ethereum dan Gnosis, terutama di Gnosis (.

RealT mengakuisisi properti residensial dan melakukan tokenisasi entitas yang memiliki kontrak properti sesuai dengan peraturan AS. Tanggung jawab untuk pengelolaan, pemeliharaan, dan pengumpulan sewa properti diserahkan kepada lembaga manajemen pihak ketiga. Setelah dikurangi biaya, sewa yang dihasilkan dari properti tertentu dibagikan kepada pemegang tokennya. Meskipun RealT bertanggung jawab atas proses tokenisasi, mereka secara hukum terpisah dari perusahaan yang memiliki aset properti. Menurut deskripsi di situs web mereka, jika perusahaan gagal memenuhi kewajiban, pemilik token memiliki hak untuk menunjuk perusahaan lain untuk mengelola perusahaan yang memiliki kontrak properti. Perlu dicatat bahwa mereka tidak memaksa untuk berinvestasi bersama dalam properti yang mereka perkenalkan ke pasar. Pemegang token properti dapat menerima bagian dari pendapatan sewa properti setiap bulan, tidak termasuk cadangan pemeliharaan sekitar 2,5% dan biaya manajemen, yang biasanya sekitar 10% dari nilai.

Sebagai contoh dari properti di Montgomery, total nilai token real estat adalah 323.020 dolar AS, harga setiap token adalah 52,10 dolar AS, dan total ada 6.200 token yang diterbitkan. Properti tersebut menghasilkan pendapatan sewa sebesar 2.600 dolar AS per bulan. Setelah dikurangi biaya operasional dan manajemen sebesar 622 dolar AS, laba bersih bulanan adalah 1.978 dolar AS, dengan pendapatan tahunan sebesar 23.736 dolar AS. Oleh karena itu, setiap token mendapatkan distribusi sebesar 3,83 dolar AS, dengan tingkat pengembalian tahunan sebesar 7,35%.

Untuk properti ini, RealT menyediakan 100% Token, yang berarti RealT tidak perlu berinvestasi bersama pelanggan dan mempertahankan model operasional yang hampir tanpa risiko. Badan pengelola mengenakan biaya sewa sebesar 8%, serta sisa biaya pemeliharaan, platform investasi hanya mengenakan 2% untuk tokenisasi properti, pemilihan badan pengelola, dan pengawasan manajemen. Dengan cara ini, tim RealT dapat menghemat banyak waktu dalam pengelolaan, fokus pada mencari properti yang memenuhi syarat dan memasarkan tokenisasinya.

Namun, meskipun pemecahan kepemilikan memfasilitasi pembagian risiko di antara para investor, hal ini juga membawa tantangan. Masalah muncul ketika kepentingan ekonomi investor terlalu kecil sehingga biaya manajemen perusahaan menjadi tidak layak. Laporan menjelaskan konflik kepentingan antara pemegang token properti dan RealT. RealT memilih lembaga manajemen untuk mengelola properti yang dimilikinya; jika RealT memiliki kepemilikan besar atas properti, biaya agen dapat berkurang; oleh karena itu, efisiensi manajemen yang rendah dapat berdampak negatif pada mereka. Namun, jika saham RealT terlalu besar, hal itu dapat berdampak negatif terhadap likuiditas token, dan pemegang saham kecil juga dapat menjadi pengendara gratis. Para pemilik ini mungkin berharap pemegang saham besar dapat mengawasi lembaga manajemen yang dipekerjakan apakah secara finansial layak. Di sisi lain, jika saham RealT sangat kecil, RealT mungkin kekurangan insentif untuk memilih lembaga manajemen atau terlibat dalam proses pengawasan, sementara banyak investor juga kesulitan untuk secara efektif mengawasi lembaga manajemen.

Saya memeriksa sepuluh Token terbaru yang terjual habis di pasar RealT dan menggunakan browser blockchain terkait untuk menemukan jumlah pemilik setiap properti.

![Bricks and Blocks: A Study of Real Estate in the RWA Market])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-dab211e0a60d06e6971df918fdfd7e26.webp(

Seperti yang ditunjukkan dalam grafik, RealT membagi properti menjadi jumlah Token yang berbeda, sehingga harga setiap Token sekitar 50 dolar. Sebagian besar properti terletak di Detroit, dengan sekitar 500 pemegang Token, di mana dua pemilik properti memiliki lebih dari 1.000 orang. Sekarang, dengan menggabungkan ini dengan jumlah Token yang dimiliki setiap pemegang, kita dapat memahami jangkauan investasi investor RealT.

![Bricks and Blocks: A Study of Real Estate in the RWA Market])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-c1c5e1d087322a31c0503638bef22e30.webp(

Sekitar 90% investor RealT berinvestasi kurang dari 500 dolar, sekitar 9% berinvestasi antara 500 hingga 2.000 dolar, dan 1% berinvestasi lebih dari jumlah tersebut. Ini menunjukkan bahwa RealT berhasil menciptakan pasar investasi real estat untuk investor kecil dan meningkatkan likuiditas pasar perumahan.

Dari data transaksi dompet RealT, RealT telah membayar sekitar 6 juta dolar AS dalam bentuk sewa. Biaya platform berfluktuasi berdasarkan biaya pemeliharaan, asuransi, dan pajak, sekitar 2,5%-3% dari sewa, yang setara dengan pendapatan platform sekitar 150.000 hingga 180.000 dolar AS selama dua tahun terakhir. Namun, karena RealT tidak memaksa partisipasi dalam investasi real estat, dan jika memilih untuk berinvestasi, tingkat partisipasinya tidak memiliki batasan atau pedoman yang jelas, oleh karena itu pendapatan yang diperoleh RealT dari pendapatan sewa belum diungkapkan.

Dari segi struktur perusahaan, RealT mendirikan Real Token Inc. di Delaware sebagai entitas pusat perusahaan. Entitas ini tidak memiliki aset real estat; ia hanya berfungsi sebagai entitas operasional proyek RealT. Selain itu, RealT mendirikan Real Token LLC di Delaware sebagai induk dari serangkaian perusahaan real estat. Sama seperti Real Token Inc., Real Token LLC tidak memiliki aset real estat; tujuan utamanya adalah untuk menyederhanakan proses hukum, memungkinkan pengguna untuk berpartisipasi dalam investasi semua properti hanya dengan menandatangani kontrak dengan satu perusahaan. Terakhir, RealT mendirikan Series LLC yang sesuai untuk setiap properti yang diinvestasikan. Sebagai anak perusahaan dari Real Token LLC, setiap Series LLC memiliki properti tertentu dan token yang sesuai. Struktur ini dirancang untuk memastikan bahwa masalah keuangan atau hukum dari satu properti tidak mempengaruhi properti lain atau operasi perusahaan induk di bawah RealT.

![Bricks and Blocks: A Study of Real Estate in the RWA Market])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-98de8e550c8f155cd34513c6f18133cf.webp(

) Parcl

Protokol Parcl adalah platform investasi DeFi yang memungkinkan pengguna untuk memperdagangkan fluktuasi harga pasar real estat global. Parcl digunakan untuk mendapatkan paparan permanen terhadap aset sintetik menggunakan arsitektur AMM. Parcl memperkenalkan umpan harga Parcl Labs, yang membuat indeks untuk real estat di daerah tertentu berdasarkan sejarah penjualan. Jangka waktu sejarah penjualan dapat bervariasi berdasarkan frekuensi transaksi properti. Setelah indeks dibuat, investor memiliki kesempatan untuk berspekulasi pada nilai real estat, dapat mengambil posisi long atau short pada harga real estat.

Metode ini membuat Parcl terhindar dari masalah hukum, karena operasi platform tidak melibatkan real estat fisik. Beberapa orang mungkin mempertanyakan apakah ini benar-benar proyek RWA real estat, karena tidak memenuhi standar di atas. Namun, ini adalah proyek RWA yang relatif populer, yang mendapatkan banyak investasi dari lembaga-lembaga terkenal di industri. Mempertimbangkan kemungkinan diversifikasi RWA real estat adalah hal yang wajar.

Jaringan pengujian Parcl diluncurkan di Solana pada Mei 2022, dengan TVL saat ini sebesar 16 juta dolar AS. Setelah beroperasi lebih dari satu tahun, Parcl tampaknya belum menarik perhatian banyak orang, dengan volume perdagangan harian kurang dari 10 ribu dolar AS dan kurang dari 50 pengguna aktif harian.

![Bricks and Blocks: A Study of Real Estate in the RWA Market]###https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-51f60a9aeef26de0b7ff4137c0ddf278.webp(

Produk Parcl disederhanakan dan dikembangkan dengan cepat. Parcl Labs menawarkan harga dan desain pasar indeks yang baik, serta mudah digunakan.

Dalam hal operasional, tim Parcl secara aktif meluncurkan Parcl Point, Real Estate Royale dan program akuisisi pengguna lainnya. Meskipun ada keunggulan ini dan dukungan dari banyak lembaga investasi terkenal, Parcl masih tetap relatif rendah profil di pasar, dengan basis pengguna yang kecil dan volume transaksi yang terbatas. Mungkin pasar belum siap untuk menerima produk indeks real estat.

) Reinno

Perusahaan cryptocurrency besar seperti Ripple dan MakerDAO juga sedang menjajaki kemungkinan untuk memungkinkan pengguna melakukan tokenisasi real estat sebagai jaminan pinjaman. Ripple mengumumkan pada bulan Juli bahwa tim mata uang digital bank sentralnya sedang bekerja ke arah ini. MakerDAO telah berintegrasi dengan RobinLand untuk mendukung pinjaman hipotek real estat. RealT menawarkan opsi menggunakan real estat yang ditokenisasi sebagai jaminan pinjaman, tetapi layanan ini terbatas pada token yang mereka terbitkan. Pada dasarnya, layanan ini lebih mirip dengan produk pinjaman token dan tidak secara signifikan meningkatkan likuiditas dana bagi pemilik real estat.

Reinno adalah sebuah proyek yang diluncurkan pada tahun 2020 dan berhenti beroperasi pada tahun 2022. Meskipun tidak meninggalkan banyak jejak di pasar, proyek ini memperkenalkan dua produk yang patut disebut terkait dengan RWA real estate.

Produk pertama adalah layanan pinjaman berbasis tokenisasi real estat. Ketika pemilik properti membutuhkan pendanaan, mereka dapat mengajukan dokumen properti kepada Reinno. Setelah disetujui, Reinno akan membuat perusahaan tujuan khusus ###SPV( untuk transaksi di Delaware. Kemudian, Reinno akan membuat kontrak pintar untuk token real estat, yang dapat digunakan pemilik sebagai jaminan pinjaman. Batas pinjaman akan ditentukan berdasarkan nilai token.

Produk kedua adalah pembiayaan melalui jaminan, pengguna dapat membeli properti dan setelah mendapatkan pinjaman hipotek, mereka dapat melakukan tokenisasi kepemilikan properti untuk pembiayaan. Dana yang diperoleh dapat digunakan untuk membayar pinjaman hipotek bank, dan pelanggan kemudian membayar kembali pinjaman dengan suku bunga tetap.

Operasional Reinno masih bersifat terpusat dan dalam mode offline, pelanggan perlu mengunjungi kantor dan menyerahkan dokumen properti. Mengadopsi pendekatan seperti Reinno memiliki beberapa risiko yang jelas. Pertama, jika peminjam memilih untuk default dan berhenti membayar, Reinno sebagai layanan tokenisasi